ZAP 2/2022, Betriebs- und Nebenkosten in der Gewerbe- un ... / II. Begriff der Betriebs- und Nebenkosten

Der Begriff der Betriebskosten wird im Allgemeinen mit dem Begriff der Nebenkosten synonym verwandt. Das ist nicht korrekt. Denn der Begriff der Nebenkosten geht über den der Betriebskosten hinaus. Nebenkosten können nämlich auch Kostenarten erfassen, die nicht unter den Katalog der Betriebskosten fallen.

Für die Gewerbemiete bietet das Mietrecht keine Aussagen zur Behandlung von Betriebskosten. §§ 556, 556a, 560 BGB gelten nur für die Wohnungsmiete. Das Gewerbemietrecht verweist auch nicht auf diese Vorschriften (vgl. § 578 BGB). Dennoch wird man dem Begriff der Betriebskosten auf dem Gebiet der Geschäftsraummiete denselben Inhalt beimessen müssen wie auf dem Gebiet der Wohnraummiete. Es ist kein Grund ersichtlich, hier zu differenzieren. § 556 Abs. 1 BGB in der Fassung des Föderalismusreform-Begleitgesetzes vom 5.9.2006 (BGBl I 2006, S. 2098/2100) trägt dem Umstand Rechnung, dass die Föderalismusreform die Zuständigkeiten von Bund und Ländern in der Gesetzgebung sowie in der Finanzverwaltung grundlegend neu geändert hat. Betroffen hiervon ist auch das Mietrecht in Form der sozialen Wohnraumförderung, die auf die Länder übergeleitet worden ist. Weiterhin ist das Wohnungsbindungsgesetz für den preisgebundenen Wohnungsbau sowie das Wohnraumförderungsgesetz und das Bürgerliche Gesetzbuch direkt betroffen. Deshalb ist der bislang in § 556 Abs. 1 BGB in seiner Fassung bis zum 31.12.2006 enthaltene Verweis auf § 19 Abs. 2 S. 2 WoFG i.V.m. § 27 II. BV nicht mehr einschlägig. Vielmehr gibt § 556 Abs. 1 S. 2 BGB in seiner Fassung ab dem 1.1.2007 die Legaldefinition der Betriebskosten wieder. Danach sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Eigentümer bzw. Erbbauberechtigter im Sinne dieser Bestimmung ist auch der Wohnungseigentümer bzw. der Wohnungserbbauberechtigte (Schmidt ZMR Sonderdruck 12/2003, S. 4). Diese Definition ist auch dann maßgebend, wenn – wie z.B. bei der Untermiete – der Wohnraumvermieter weder Eigentümer noch Erbbauberechtigter ist. Diese in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB enthaltene Definition der Betriebskosten hat auch die noch gem. § 19 Abs. 2 WoFG am 25.11.2003 erlassene Rechtsverordnung – die sog. Betriebskostenverordnung – (BGBl I, S. 2346) in ihren § 1 Abs. 1 übernommen. Sie gilt gem. § 556 Abs. 1 S. 3 BGB auch ab dem 1.1.2007 einstweilen fort, doch ermächtigt § 556 Abs. 1 S. 4 BGB die Bundesregierung, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrats Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen und die Betriebskostenverordnung damit abzulösen. Das bedeutet also, dass der Katalog der Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung weiterhin gilt. Zusätzlich wird dort klargestellt, dass zu den Betriebskosten nicht gehören:

• die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten), und
• die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Welche Kostenarten unter den Begriff der Betriebskosten fallen, ergibt sich aus § 2 BetrKV (vorm. aus Anlage III zur § 27 II. BV).