Die Bestimmungen des Untertitels 4 sind, wie dessen Legalüberschrift ausweist, auf Maklerverträge beschränkt, die sich auf die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser beziehen (D. Fischer, IMR 2021, 88). Der Begriff Vermittlung wird hierbei als Oberbegriff verwendet (ebenso § 1 Abs. 1 WoVermittG; vgl. auch D. Fischer, ZAP 2016, 841, 842), der nicht nur die Vermittlung im engeren Sinn erfasst, sondern sich auch auf die Nachweistätigkeit erstreckt (Würdinger, jM 2021, 46, 47; D. Fischer, IMR 2021, 88 f.).
1. Begriff Wohnung
Eine Wohnung i.S.d. Untertitels 4 ist jede Zusammenfassung von Räumen, die zu Wohnzwecken von einem Haushalt genutzt wird (BT-Drucks 19/15827, S. 18).
Hinweis:
Die Örtlichkeit muss grundstücksbezogen sein, deshalb fallen Wohnwagen und Wohnschiffe nicht in den Geltungsbereich der Vorschriften des Untertitels 4 (Grüneberg/Retzlaff, BGB, 82. Aufl. 2023, § 656a Rn 2).
Auf die rechtliche Ausgestaltung kommt es nicht an (D. Fischer, IMR 2021, 88, 89). Daher sind neben Wohnungseigentum i.S.d. § 1 Abs. 2 WEG beispielweise auch Wohnungserbbaurechte (§ 30 WEG) und Dauerwohnrechte (§ 31 Abs. 1 S. 1 WEG) erfasst (D. Fischer, NJW 2020, 3553 Rn 6).
2. Begriff Einfamilienhaus
Als Einfamilienhaus gilt jedes Gebäude, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient (BT-Drucks 19/15827, S. 18). Erwirbt eine alleinstehende Person ein Einfamilienhaus, ist ebenfalls der Anwendungsbereich des Untertitels 4 angesprochen (D. Fischer, NJW 2020, 3553 Rn 5).
Beispiele:
Maßgeblich ist die Verkehrsanschauung, sodass auch große und aufwendig ausgestattete Objekte dem Begriff Einfamilienhaus zugeordnet werden können (P. Meier, Notar 2021, 35, 38). Auch der Erwerb einer Doppelhaushälfte oder eines Reihenhauses fällt unter den Begriff des Einfamilienhauses (Wistokat, NZM 2021, 905, 907).
Unschädlich ist eine weitere Wohnung von untergeordneter Bedeutung, wie etwa eine Einliegerwohnung (BT-Drucks 19/15827, S. 18).
Hinweis:
Diese weitere Wohnung kann auch als Atelier, Büro, Praxis oder Kanzlei genutzt werden (D. Fischer, NJW 2020, 3553 Rn 5, J. Schmidt, NZM 2021, 289, 292: „Souterrain-Kanzlei”; a.A. P. Meier, Notar 2021, 35, 39). Ferner sind umfangreiche Nebengebäude, wie etwa Keller, Anbauten, Schuppen und größere Garagen unerheblich (Grüneberg/Retzlaff, § 656a Rn 3). Unter den Begriff Einfamilienhaus fallen neben dem klassischen Grundstückseigentum (vgl. § 93 BGB) auch Erbbaurechte nach dem Gesetz über das Erbbaurecht (BT-Drucks 19/15827, S. 18).
3. Abgrenzungskriterium Erwerbszweck
Um die Begriffe Wohnung und Einfamilienhaus hinreichend zu erfassen, ist nicht nur die Verkehrsanschauung heranzuziehen, sondern ggf. auch der konkrete Erwerbszweck zu berücksichtigen (D. Fischer, IMR 2021, 88, 89; J. Schmidt, NZM 2021, 289, 292).
Beispiele:
Wird etwa für eine kinderreiche Familie ein bislang als Zweifamilien- oder Mehrfamilienhaus dienendes Gebäude erworben, um es tatsächlich als Einfamilienhaus zu nutzen, handelt es sich um ein Einfamilienhaus i.S.d. Untertitels (D. Fischer, NJW 2020, 3553 Rn 6; J. Schmidt, NZM 2021, 289, 292; ebenso PWW/Fehrenbach, BGB, 17. Aufl. 2022, § 656a Rn 2). Werden beide Hälften eines Doppelhauses zum vorgenannten Zweck erworben, ist ebenso vom Erwerb eines Einfamilienhauses auszugehen (a.A. Wistokat, NZM 2021, 905, 907). Gleiches gilt beim Erwerb mehrerer Eigentumswohnungen, um diese zu einer Wohnungseinheit zusammenzufügen (D. Fischer, IMR 2021, 88, 89).
Wird dagegen nur auf die Verkehrsanschauung oder die aktuelle Nutzung, mithin die Nutzung des Voreigentümers, abgestellt und damit der Anwendungsbereich des Halbteilungsgrundsatzes verneint (so P. Meier, ZfIR 2020, 765, 768 [Verkehrsanschauung]; Osthus, AIZ 2021, H. 4, S. 40, 41 [aktuelle Nutzung]; Wistokat, NZM 2021, 905, 907 [objektive Kriterien bzw objektive Betrachtungsweise ex ante]), wird normzweckwidrig die kinderreiche Familie benachteiligt.
4. Nicht zum Anwendungsbereich gehörende Objekte
Soll ein an eine Vielzahl von Parteien vermietetes Wohnhaus (Mehrfamilienhaus) veräußert werden, so fällt ein hierauf bezogener Maklervertrag nicht in den Anwendungsbereich des Untertitels 4 (D. Fischer, IMR 2021, 88, 89; Wistokat, NZM 2021, 905, 907). Dies gilt auch für Gewerbeimmobilien, wobei ein Überwiegen der Gewerbenutzung ausreicht (BT-Drucks 19/15827, S. 18). Gehören hierzu als unselbstständige Bestandteile auch Wohnräume, wie etwa Betriebsgebäude oder landwirtschaftliche Objekte, so ist der Anwendungsbereich ebenfalls nicht eröffnet (Grüneberg/Retzlaff, § 656a Rn 2; Wistokat, NZM 2021, 905, 907).
Hinweise:
Kaufverträge über Grundstücke, die lediglich zur Wohnbebauung vorgesehen sind, werden gleichfalls nicht vom sachlichen Anwendungsbereich erfasst (vgl. hierzu die im weiteren Gesetzgebungsverlauf nicht aufgegriffene Änderungsanregung des Bundesrats, BT-Drucks 19/15827, S. 25; ebenso D. Fischer, NJW 2020, 3553 Rn 4; P. Meier, ZfIR 2020, 765, 767; Wistokat, NZM 2021, 905, 907). In Analogie hierzu soll dies auch für Abrissimmobilien, also für Einfamilienhäuser, die wegen ihrer Sanierungsbedürftigkeit zum Abriss bestimmt sind, gel...