ZAP 2/2023, Das neue Immobilienmakler-Provisionsrecht (§ ... / IV. Persönlicher Anwendungsbereich des Halbteilungsgrundsatzes

Der persönliche Anwendungsbereich des Halbteilungsgrundsatzes wird in § 656b BGB geregelt.

1. Persönlicher Anwendungsbereich bezogen auf den Makler

Während der Regierungsentwurf den persönlichen Anwendungsbereich nur auf Makler beschränkte, die als Unternehmer handeln, ist der Rechtsausschuss zu Recht von dieser Konzeption abgegangen. Der persönliche Anwendungsbereich betrifft auch Makler, die tätig sind, ohne den Status des Unternehmers zu haben. Damit werden auch Gelegenheitsmakler erfasst, die keinen kaufmännischen Geschäftsbetrieb unterhalten (D. Fischer, NJW 2020, 3553 Rn 2).

2. Persönlicher Anwendungsbereich bezogen auf den Maklerkunden

Der Regierungsentwurf sah ferner vor, dass die Bestimmungen des Halbteilungsgrundsatzes (§§ 656c-656d BGB) immer dann eingreifen, wenn der Käufer eine natürliche Person ist. Auch diese Regelung hat der Rechtsausschuss zu Recht abgeändert und den Anwendungsbereich auf Verbraucher beschränkt (D. Fischer, NJW 2020, 3553 Rn 16).

a) Käufer als Verbraucher

Die Verbrauchereigenschaft trifft nicht nur für Personen zu, die die Wohnung oder das Einfamilienhaus selbst nutzen oder einem Angehörigen zur Verfügung stellen möchten, sondern auch dann, wenn der Wohnimmobilienerwerb einer sicheren Altersvorsorge dienen soll (BT-Drucks 19/15827, S. 19; D. Fischer, NJW 2020, 3553 Rn 17; J. Schmidt, NZM 2021, 289, 292 f.). Nach der höchstrichterlichen Judikatur kann eine Verbrauchereigenschaft auch bei der Verwaltung eines eigenen Vermögens vorliegen, insb., wenn es sich um den Erwerb oder die Verwaltung einer Immobilie handelt (BGH, Urt. v. 23.10.2001 – XI ZR 63/01, BGHZ 149, 80, 86; BGH, Urt. v. 28.5.2020 – III ZR 58/19, BGHZ 229, 39 = WM 2020, 1247 Rn 19; zu den weiteren Einzelheiten vgl. D. Fischer, NJW 2020, 3553 Rn 17).

b) BGB-Gesellschaft als Verbraucher

Vom persönlichen Anwendungsbereich wird auch der Erwerb durch eine ausschließlich aus Verbrauchern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfasst, wenn der Kauf allein zu privaten Zwecken erfolgt (BT-Drucks 19/19203, S. 20). Auch wenn die Legaldefinition des § 13 BGB den Verbraucherbegriff an die natürliche Person anknüpft, kann die GbR gleichwohl als teilrechtsfähige Personengesellschaft Verbraucher i.S. dieser Bestimmung sein. Hierbei muss es sich aber um einen Zusammenschluss von natürlichen Personen handeln (BGH, Urt. v. 23.10.2001 – XI ZR 63/01, BGHZ 149, 80, 86 = NJW 2002, 368; D. Fischer, NJW 2020, 3553 Rn 18).

3. Status des Verkäufers

Ob der Verkäufer eine natürliche oder eine juristische Person ist, ist für die Anwendung der Reformvorschriften ohne Bedeutung (D. Fischer, IMR 2021, 88, 91). Ebenso kommt es nicht darauf an, ob der Verkäufer Unternehmer oder Verbraucher ist (Würdinger, FS J. Hager 2021, S. 243, 250).