Auf Mieterseite spielen die einzelnen Gebrauchsrechte regelmäßig eine Rolle im Zusammenhang mit der Beratung und/oder der Durchsetzung eines Zustimmungsanspruchs gegen den Vermieter bzw. der Vorfrage, ob überhaupt eine zustimmungsbedürftige Handlung vorliegt. Das prozessuale Mittel zur Durchsetzung dieser Ansprüche ergibt sich entweder aus einer Zustimmungsklage (Klage auf Abgabe einer Willenserklärung nach § 894 ZPO) oder einer allgemeinen Feststellungsklage, wenn eine nicht zustimmungsbedürftige Handlung vorgenommen wurde oder werden soll. Auf Vermieterseite ist regelmäßig zu prüfen, ob die vom Mieter durchgeführte oder geplante Maßnahme ein vertragswidriges Verhalten darstellt, weil sie zustimmungsbedürftig ist. Als materielle Anspruchsgrundlagen kommen insoweit in Betracht:
a) Verhältnis der Anspruchsgrundlagen
Die möglichen Anspruchsgrundlagen stehen (vom Schadensersatz abgesehen) grds. in einem Stufenverhältnis, welches sich insb. am Grundsatz der Verhältnismäßigkeit orientiert. Wegen geringer Vertragsverstöße kann – auch nach vorheriger Abmahnung – nicht bereits zur schwersten Sanktion der Kündigung gegriffen werden, wenn nicht zuvor erfolgreich ein Erfüllungsanspruch gerichtlich geltend gemacht wurde. Unter Umständen muss sogar zunächst erfolglos die Zwangsvollstreckung durchgeführt werden (AG Hamburg-Altona, Urt. v. 19.8.1999 – 317 C 324/99, WuM 2000, 418). Ebenso muss bei einem vertragswidrigen Verhalten, das sich als Überschreiten der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs darstellt (z.B. Tierhaltung), zunächst i.d.R. ein Unterlassungsanspruch (gerichtlich) durchgesetzt werden, bevor daraus eine Kündigung hergeleitet werden kann (umstritten: bejahend LG München I, Urt. v. 27.1.1999 – 14 S 13615/98, WuM 1999, 217; a.A. LG Berlin, Urt. v. 13.7.1998 – 62 S 91/98, ZMR 1999, 28: nicht bei vorheriger Abmahnung; LG Hildesheim, Beschl. v. 28.2.2006 – 7 S 4/06, WuM 2006, 525). In Ausnahmefällen kann auch sofort eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, so z.B. wenn von einem Haustier erhebliche Lärmbelästigungen ausgehen (AG Frankfurt a.M., Urt. v. 18.8.1976 – 33 C 4380/75, WuM 1978, 127) oder wenn insgesamt 28 Katzen in einer Wohnung gehalten werden (AG Neustadt (Rübenberg), Urt. v. 27.7.1998 – 48 C 435/98, ZMR 1998, 785).
b) Konkrete Gefährdung der Mietsache durch die Gebrauchsüberschreitung
Sofern durch eine Gebrauchsüberschreitung des Mieters zugleich die Mietsache konkret gefährdet wird, soll der Vermieter allgemein fristlos kündigen können, ohne zuvor auf das für den Mieter mildere Mittel der Unterlassungsklage verwiesen werden zu können. Sehr wohl rechtfertigt die Möglichkeit einer Unterlassungsklage in solchen Fällen aber, strenge Anforderungen an die materielle Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung zu stellen (Schmidt-Futterer/Flatow, 16. Aufl. 2024, § 541 BGB Rn 1). Andererseits wird eine Vertragsverletzung in vielen Fällen ihr besonderes Gewicht (erst) dadurch erhalten, dass der Mieter sein vertragswidriges Verhalten trotz einer titulierten Unterlassungsverpflichtung fortsetzt (Schmidt-Futterer/Flatow, 16. Aufl. 2024, § 541 BGB Rn 1).
Schließlich muss beachtet werden, dass der Mieter in einem Prozess (z.B. auf Räumung nach vorheriger fristloser Kündigung) noch berechtigterweise einwenden kann, er habe einen Anspruch auf Zustimmung des als vertragswidrig beanstandeten Verhaltens. Für den Fall der ohne Erlaubnis vorgenommenen Gebrauchsüberlassung an Dritte hat das BayObLG bereits in seinem Rechtsentscheid v. 26.10.1990 festgestellt, dass die formell unerlaubte Gebrauchsüberlassung an sich einen (formalen) Vertragsverstoß darstellt, eine fristlose Kündigung jedoch unwirksam sein kann, wenn der Mieter im Zeitpunkt der Kündigung gem. § 553 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters hat (BayObLG, Rechtsentscheid v. 26.10.1990 – RE-Miet 1/90, ZMR 1991, 64 = WuM 1991, 18; vgl. auch in der neueren Zeit LG Berlin, Urt. v. 10.4.2003 – 67 S 383/02, GE 2003, 880 und Urt. v. 1.7.2011 – 63 S 517/10, GE 2011, 1159). Je nach der Art der Vertragswidrigkeit kann die Unterlassungsklage mit einer Klage auf Beseitigung verbunden werden. Denn besteht ein rechtswidriger Zustand, muss zunächst dessen Beseitigung erfolgen, bevor zum Schutz der Rechte des Vermieters durch das Unterlassungsgebot verhindert werden kann, dass der Beklagte (Mieter) sich erneut vertragswidrig verhält.
Hinweis:
Für die anwaltliche Beratung ist bei Vorliegen von Gebrauchsüberschreitungen des Mieters zur Vermeidung von Haftungsrisiken regelmäßig unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes vorzugehen, sodass die ansatzlose fristlose Kündigung nur in absoluten Grenzfällen wirksam sein dürfte.