ZAP 22/2016, Mietnebenkosten bei der Geschäftsraummiete: ... / 1. Verwaltungskosten

Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, § 26 Abs. 1 der 2. Berechnungsverordnung (II. BV) die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Zu den Verwaltungskosten gehören auch die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung.

a) Definition

Im allgemeinen Sprachgebrauch hat sich kein abweichender Wortsinn entwickelt, daher ist diese Definition für Geschäftsraummiete zugrunde zu legen (BGH, Urt. v. 26.9.2012 – XII ZR 112/10, NZM 2013, 85). Sowohl der Begriff "Verwaltungskosten", als auch der Begriff "Kosten der Hausverwaltung" genügt dem Bestimmtheitserfordernis und dem Transparenzgebot für eine wirksame Umlegungsvereinbarung (BGH, Urt. v. 10.9.2014 – XII ZR 56/11, NZM 2014, 830; a.A. LG Essen NZM 2016, 265; hier wird eine nähere Beschreibung des Begriffs gefordert). Der BGH zieht als Orientierungshilfe § 1 Abs. 2 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. BV heran, wenngleich diese Bestimmungen nicht direkt anwendbar sind und trotz der Tatsache, dass im Einzelfall andere Verwaltungskosten auftauchen können (s. hierzu auch OLG Köln GuT 2008, 31; a.A. OLG Rostock GuT 2008, 200).

Praxishinweis:

Um zu verhindern, dass Verwaltungstätigkeiten, deren Kosten grundsätzlich umgelegt werden könnten, nicht wirksam umgelegt wurden, empfiehlt es sich, diese einzeln aufzuzählen (s. Schmidt NZM 2008, 562 [565]). Die Kosten einer Fremdverwaltung (KG GE 2004, 234) sind ebenso umfasst wie Kosten der Eigenverwaltung (AG Offenbach WuM 1999, 30). Allerdings darf sich die Verwaltervergütung nur auf Tätigkeiten beziehen, die als Verwaltung anzusehen sind (OLG Hamburg ZMR 2003, 181).

b) Einzelne Verwaltungskosten

Zu den einzelnen Verwaltungskosten zählen:

• Vergütungen für eine Hausverwaltung (OLG Nürnberg WuM 1995, 308);
• Verwaltungsaufwand für Organisation und Koordination in einem Einkaufszentrum (OLG Hamburg ZMR 2003, 180 = NZM 2002, 388);
• Verwaltungstätigkeiten des Hauswarts, wobei der Kostenaufwand hierfür aus den Hauswartkosten gem. § 2 BetrKV herauszunehmen und bei den Verwaltungskosten zu berücksichtigen ist;
• Lohn- und Gehaltsabrechnungskosten (Fremd- oder Eigenkosten) für die Hausmeistertätigkeit (AG Steinfurt WuM 2014, 369);
• Kosten für technische und konzeptionelle Betreuung des Objekts (Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/Beyerle, Kap. 11, Rn 27);
• Kosten des Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz (LG Frankfurt/M. ZMR 1980, 278) bei Teileigentum;
• Aufwand für das Führen von Mieterlisten (Schmidt NZM 2008, 563, 565);
• Kosten für das Einkassieren von Mieten und Bankgebühren;
• Aufwand für Überwachung der Mieteingänge (Schmidt NZM 2008, 563, 565);
• Kosten für Mahnungen an die Mieter (Schmidt NZM 2008, 563, 565; a.A. OLG Rostock GuT 2008, 200);
• Aufwand für Kontroll- und Überwachungsaufgaben, auch wenn diese vom Hausmeister erledigt werden (LG München I WuM 2000, 258);
• Aufwand für Facility Management – ohne reine Managementkosten – (OLG Rostock NJW Spezial 2008, 482, s. aber BGH, Urt. v. 24.2.2010 – XII ZR 69/08, NZM 2010, 279 und zur Transparenz (Schmid/Harz, a.a.O., Rn 5519);
• Teilbereiche der Kosten des Centermanagement (s.u. und BGH, Urt. v. 3.8.2011 – XII ZR 205/09, ZMR 2011, 946);
• Kosten für die Durchführung von Abrechnungen (AG Köln WuM 1995, 120);
• Zwischenablesekosten von verbrauchsabhängigen Kosten bei Mieterwechsel (BGH, Urt. v. 14.11.2007 – VIII ZR 19/07, WuM 2008, 393);
• Mieterhöhungen (Schmidt NZM 2008, 563 [565]);
• Aufwand für die Abhaltung von Mietersprechstunden (AG Dortmund ZMR 1996, 387);
• Kosten für Beauftragung von Handwerkern (AG Bergisch-Gladbach WuM 1992, 490);
• Aufwand für Bearbeitung von Versicherungsangelegenheiten (Schmidt NZM 2008, 563 [565]);
• Tätigkeiten anlässlich einer Neuvermietung (AG Köln WuM 1995, 120);
• Kosten für Verwaltung der Sicherheitsleistungen (Schmidt NZM 2008, 563 [565]);
• Steuerberatungskosten (Wall, a.a.O., Rn 2970);
• Aufwand für die Schlüsselverwaltung (Schmidt NZM 2008, 563 [565]);
• Aufwendungen für Einrichtungen, insbesondere Kosten für ein Büro der Verwaltung (Schmid/Harz, a.a.O., Rn 5513);
• Sachaufwendungen, z.B. Schreibmaterial, Porto usw. (s. Schmid/Harz, a.a.O., Rn 5504 ff.).

c) AGB-rechtliche Vorgaben

Der Begriff "Verwaltungskosten" ist inhaltlich so klar, dass die beteiligten Verkehrskreise keine weitere Erläuterung brauchen (BGH, Urt. v. 24.2.2010 – XII ZR 69/08, NZM 2010, 279). Bei der Geschäftsraummiete kann die Umlegung von Verwaltungskosten auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) frei vereinbart werden (st. Rspr. auch des BGH: Urt. v. 17.12.2014 – XII ZR 170/13, GE 2015, 249 m.w.N.). Dies ist nicht überraschend i.S.v. § 305c BGB (BGH, Urt. v. 4.5.2011 – XII ZR 112/09; ZMR 2011, 788), und verstößt nicht gegen das Transparenzgebot gem. § 307 Abs. 1 S. 2 BGB (BGH, Urt. v. 10.9.2014 – XII ZR 56/11, NZM 2014, 830 m.w.N. zu Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung). Auch in einem Formularvertrag ist eine betragsmäßige Begr...