ZAP 22/2016, Mietnebenkosten bei der Geschäftsraummiete: ... / 8. Instandhaltung und Instandsetzung

Die Legaldefinition des § 555a Abs. 1 BGB erfasst diese Begriffe als "Erhaltungsmaßnahmen". Diese Vorschrift ist gem. § 578 Abs. 2 BGB auf Geschäftsräume entsprechend anwendbar. Erfasst werden Kosten, die für vorbeugende Instandhaltungsmaßnahmen aufzuwenden sind und solche für nachträgliche Instandsetzung. Kosten der Instandhaltung umfassen – vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarung der Parteien – die Aufwendungen die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erforderlich sind, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel fachgerecht zu beseitigen. Instandsetzungskosten sind Kosten für Reparatur oder Wiederbeschaffung (BGH Urt. v. 6.4.2005 – XII ZR 158/01, ZMR 2005, 844). Zur anteiligen Kostenbelastung der Mieter mit Kosten, die für die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen entstehen, hat der BGH wiederholt entschieden, dass AGB-Klauseln ohne jegliche Einschränkungen den Mieter unangemessen benachteiligen und unwirksam sind (BGH NZM 2014, 830 m.w.N; BGH ZMR 2005, 844; zur Übertragung detailliert s. Neuhaus ZAP F. 4, S. 1595 ff.).

a) Umlegungsmöglichkeit und Umlagenhöhe bei Formularvereinbarungen

Die Verpflichtung zur Instandhaltung kann formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Der Höhe nach wird eine Begrenzung zwischen 6–8 % der jährlichen Grundmiete (Leo/Ghassemi-Tabar II Rn 174) bzw. bis 10 % (Bub/Treier/Bub II Rn 1355) diskutiert. Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild endet dort, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird, da dem Mieter auch Kosten überbürdet würden, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen.

Die Übertragung der Kosten der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ist allenfalls wirksam, wenn sie in einem bestimmten, zumutbaren Rahmen erfolgt (BGH, Urt. v. 6.4.2005 – XII ZR 158/01, ZMR 2005, 844 = GuT 2005, 213) und die zu tragenden Kosten nach der Höhe beschränkt sind (BGH Urt. v. 10.9.2014 – XII ZR 56/11, NJW 2014, 3722).

b) Individualvereinbarung

Durch Individualvereinbarung ist eine weitergehende Übertragung möglich (BGH, Urt. v. 26.11.2014 – XII ZR 120/13, NJW-RR 2015, 615).

Literaturhinweis:

Zur Übernahme der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage bei der Anmietung von Wohnungs- und Teileigentum s. Schmid/Riecke, Handbuch der Mietnebenkosten, 15. Aufl., Rn 1153; zum Ganzen s. Harz, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Kap. 15 Rn 95.