1. Gestaltungsfreiheit bei Neuverträgen
Da die Vorschriften der §§ 556, 556a, 560 BGB im Gegensatz zur Wohnraummiete für Geschäftsraummietverhältnisse nicht anwendbar sind (§ 578 BGB), gibt es bei der Geschäftsraummiete keine speziellen Beschränkungen für die Umlegung von Mietnebenkosten. Die h.M. lehnt auch die analoge Anwendung der vorgenannten Vorschriften ab (BGH, Urt. v. 27.1.2010 – XII ZR 22/07, NJW 2010, 1065), da eine planwidrige Regelungslücke fehlt. Die Rechtsgedanken der Vorschriften werden gleichwohl herangezogen (Schmid, in: Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete – Kommentar, § 556 Rn 3).
Grenzen für eine wirksame vertragliche Vereinbarung setzen § 138 BGB und bei Verwendung von Formularverträgen § 307 BGB sowie für die Heiz- und Warmwasserkosten die Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Als sittenwidrig und damit gem. § 138 BGB nichtig wird eine Vereinbarung dann angesehen, wenn dem Mieter Pflichten auferlegt werden, die völlig unübersehbar sind. Die allgemeinen Regeln zu Formularverträgen sind zu beachten, insbesondere das Transparenzgebot (BGH, Urt. v. 6.4.2005 – XII ZR 158/01, NZM 2005, 863 = ZMR 2005, 844). Wenn gegen die Regelungen in der Heizkostenverordnung verstoßen wird, führt dies nicht zur Nichtigkeit, sondern zu einem Anspruch jeder Partei auf künftige Beachtung der Regelungen der Heizkostenverordnung.
Nach der gesetzlichen Ausgestaltung ist die Miete eine Inklusivmiete. Es bedarf daher für die Vereinbarung von Pauschalen oder über abzurechnende Nebenkosten einer Vereinbarung, die so exakt wie möglich gefasst werden muss, um dem Bestimmtheitsgrundsatz zu genügen.
§ 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV verweist auf die Definition der Betriebskosten in § 556 BGB, § 2 BetrKV enthält eine zwar nur unmittelbar auf Wohnraummietverträge anwendbare Aufstellung der Betriebskosten, dieser Katalog wird i.d.R. auch bei Gewerbemietverhältnissen, ergänzt durch andere Regelungen, zugrunde gelegt.
2. Bestimmtheit der Vereinbarung
Möglich ist, für die Umlegung der Mietnebenkosten eine Pauschale und/oder Vorauszahlungen mit Abrechnung zu vereinbaren. Dies kann für einzelne Positionen unterschiedlich geregelt werden. Ob eine Pauschale oder Vorauszahlung mit Abrechnung vereinbart ist, muss sich eindeutig aus dem Vertrag ergeben. Lässt sich dies nicht eindeutig ermitteln, fehlt eine wirksame Vereinbarung, so dass vom gesetzlichen Leitbild der Inklusivmiete auszugehen ist. Eine misslungene Vereinbarung zur Abrechnung von Vorauszahlungen kann i.d.R. nicht in die Vereinbarung einer Pauschale umgedeutet werden, dies gilt insbesondere bei Formularverträgen (Schmid/Harz, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn 2069 m.w.N., str.). Bei Individualverträgen ist die Auslegung im Einzelfall maßgebend. Die Umlagevereinbarungen müssen erkennen lassen, welche Kosten umgelegt werden. Wenn die Bezugnahme auf die BetrKV erfolgt und ausschließlich deren Anwendung vereinbart ist, können auch bei der Geschäftsraummiete nur die Betriebskosten umgelegt werden, die bei Wohnraum umlegungsfähig sind (OLG Celle ZMR 1999, 238). Die Begriffe werden – sofern die Vertragsauslegung nicht etwas anderes ergibt – in ihrer Bedeutung verstanden, die sie in der Betriebskostenverordnung haben (§ 1 Definition und § 2 Aufstellung der Betriebskosten). Anders als für Betriebskosten gibt es für den Begriff "Nebenkosten" keine klare Abgrenzung (OLG Düsseldorf ZMR 1994, 20; ZMR 2000, 762). Die Vereinbarung, dass der Mieter alle Nebenkosten tragen soll, wäre wegen mangelnder Bestimmtheit unwirksam, da es keine gesetzliche oder allgemein verbindliche Definition gibt. Wenn es sich nur um eine Falschbezeichnung handelt und mit "Nebenkosten" die "Betriebskosten" gemeint sein sollen, können auch nur diese umgelegt werden (Schmid NZM 2001, 1041 [1042]). Hierfür ist eine vertragliche Regelung erforderlich.
Der BGH hat entschieden, dass bei einem Wohnraummietvertrag für eine – auch formularmäßige – Umlage von Betriebskosten, die Vereinbarung ausreiche, dass der Mieter "die Betriebskosten" zu tragen habe, weil hierdurch alle gem. § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. der dazu ergangenen Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten gemeint sind (BGH, Urt. v. 10.2.2016 – VIII ZR 137/15, ZMR 2016, 287 Rn 15 f.). Wenn im Vertrag der Begriff "Betriebskosten" verwandt wird und zugleich auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird, ist davon auszugehen, dass die Betriebskostenpositionen, die in der Betriebskostenverordnung genannt sind, auch wirksam für das Geschäftsraummietverhältnis vereinbart wurden. In der Regel haben diese Begriffe dann denselben Bedeutungsgehalt wie in der Betriebskostenverordnung; dies gilt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auch bei gewerblichen Mietverhältnissen (OLG Düsseldorf NZM 2007, 62). Nur wenn im Einzelfall die Auslegung einen anderen Willen der Vertragspartei ergibt, kann eine Abweichung hiervon geboten sein (OLG Jena NZM 2002, 70).
Völlig unbestimmte Regelungen entfalten bereits nach allgemeinen Grundsätzen keine Wirkung. Sind in der Vereinbarung Widersprüche enthalten, die auch durch Auslegung nicht aufzulösen sin...