ZAP 22/2017, Schnittstellen zwischen Miet- und Wohnungse ... / 3. Mietrecht: Allein- oder Mitgebrauch (Gegenstand des vertragsgemäßen Gebrauchs)

a) Vermietung zum alleinigen Gebrauch

aa) Bestimmung der "Mietsache"

Hier geht es um das "Was": Was habe ich gemietet bzw. vermietet? Für die Auslegung von Willenserklärungen gelten §§ 133, 157 BGB: Es ist der wirkliche Wille zu ermitteln, unabhängig davon, inwieweit er Einfluss in den Vertragstext gefunden hat. Es empfiehlt sich, sich im Mietvertrag sehr genau mit der Frage zu beschäftigen, was denn die Mietsache ist, um nachträgliche Streitigkeiten zu vermeiden (s. z.B. BGH, Urt. v. 23.9.2009 – VIII ZR 300/08). Bei einer Raummiete gelten die zu den Mieträumen gehörenden Nebengelasse grundsätzlich ohne zusätzliches Entgelt als mitvermietet (Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 535 Rn 28). Das gilt auch für Außenflächen, die (allein) von der vermieteten Wohnung aus betreten werden können und deshalb nur für eine alleinige Benutzung durch den Mieter in Betracht kommen (vgl. Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 535 Rn 16; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 535 BGB Rn 25; AG Eschweiler WuM 1994, 427).

bb) Regelungen zum ausschließlichen Gebrauch von Gemeinschaftsflächen

Darf der Mieter einen Teil der Gemeinschaftsfläche (z.B. Hof, Garten, Speicher-/Kellerräume, Raumteile vor der Abschlusstür) für eigene Zwecke nutzen, so kann das Nutzungsrecht auf einer vertraglichen Vereinbarung, einer einseitigen rechtsverbindlichen Erlaubnis oder einer unverbindlichen Gestattung beruhen. An vertragliche Vereinbarungen sind die Parteien gebunden (pacta sunt servanda). Eine Erlaubnis kann der Vermieter widerrufen, wenn die Parteien einen Widerrufsvorbehalt vereinbart haben oder wenn ein wichtiger Grund für den Widerruf vorliegt. Die Behandlung der Gestattung ist in der Rechtsprechung streitig. Teilweise wird die Gestattung als unverbindliche Gefälligkeit behandelt – diese ist grundsätzlich frei widerruflich; eine Ausnahme kann dann gelten, wenn der Widerruf gegen Treu und Glauben verstößt (Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. 2017, § 535 Rn 596). Auch hier ist wieder besondere Sorgfalt bei der Abgabe von Willenserklärungen nötig. Beiden Parteien des Mietvertrags sollte klar sein, was erlaubt ist und unter welchen Voraussetzungen eine Änderung möglich ist.

b) Vermietung zum Mitgebrauch

Es gilt der Grundsatz, dass der Mieter nicht berechtigt ist, die nicht vermieteten Hausteile für seine (alleinigen) Zwecke zu nutzen. Häufig ist hier z.B. das Aufstellen eines Schrankes im Flur (Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 535 Rn 588). Es ist allerdings anerkannt, dass den Mietern gewisse Mitbenutzungsrechte an den gemeinschaftlichen Hausteilen zustehen. Gemeinschaftsflächen und -einrichtungen wie Zugangswege, das Treppenhaus, die Flure und den Aufzug kann der Mieter mitbenutzen; er hat hieran aber keinen Alleinbesitz (BGH, Urt. v. 10.11.2006 – V ZR 46/06, NJW 2007, 146, m. Anm. Flatow NZM 2007, 436; Bub/Treier/Ehlert, a.a.O., Kap. III. B Rn 2777; Staudinger/v. Emmerich, 2014, § 535 BGB Rn 7; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 BGB Rn 25; Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 535 Rn 589; Bub/Treier/Drasdo, a.a.O., Kap. VII Rn 39).

Art und Umfang des Mitgebrauchs von sog. Gemeinschaftsflächen ist i.d.R. in den Mietverträgen nicht ausdrücklich geregelt. Regelungen ergeben sich häufig aus der Hausordnung und aus der Beschreibung der Gemeinschaftsfläche (z.B. "Trockenboden", "Waschküche").

Formulierungsbeispiel:

"Der Mieter ist berechtigt, Waschküche, Trockenboden/Trockenplatz, ________ gemäß der Hausordnung mitzubenutzen." (DMB-Mietvertrag, unter: www.mieterbund.de )