ZAP 22/2017, Schnittstellen zwischen Miet- und Wohnungse ... / 4. Mietrecht: Gebrauchsregelungen (Art und Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs)

a) Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauchs

Wenn geklärt ist, was die Mietsache ist (vgl. oben 3.), stellt sich die Frage nach dem "Wie": In welchem Umfang darf die Mietsache gebraucht werden? Der Mieter hat sich bei dem Gebrauch der Mietsache nämlich an die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs zu halten (Staudinger/v. Emmerich, a.a.O., § 535 BGB Rn 35). Was jeweils im Einzelnen zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters von Wohnraum gehört, richtet sich in erster Linie nach den Abreden der Parteien.

Hinweis:

Maßgebend sind bei deren – auch ergänzender – Auslegung (§§ 133, 157 BGB) die gesamten Umstände des Mietverhältnisses, insbesondere die Mietsache in ihrer Eigenart und deren beabsichtigte Nutzung sowie die Verkehrssitte unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben (BGH, Urt. v. 16.5.2007 – VIII ZR 207/04, NZM 2007, 597). Es gilt das wirklich Gewollte.

In der Regel werden bestimmte Einzelheiten in eigenen Abschnitten des Mietvertrags geregelt (Untervermietung, Tierhaltung, Musizieren, Aufstellung von Haushaltsgeräten, Installation von Antennen) und im Übrigen auf eine Hausordnung verwiesen.

Beispiel Untermiete:

Der Mieter darf die Wohnung nur mit Erlaubnis des Vermieters untervermieten. Der Vermieter muss dies erlauben, wenn für den Mieter nach dem Abschluss des Vertrags ein berechtigtes Interesse daran besteht, einen Teil bzw. die ganze Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Dies gilt nicht, wenn die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt würde oder wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund für die Verweigerung vorliegt. (DMB-Mietvertrag, unter: www.mieterbund.de; zum Anspruch auf Untervermietung bei längerer beruflicher Abwesenheit vgl. BGH, Urt. v. 11.6.2014 – VIII ZR 349/13; zur tageweisen Untervermietung vgl. BGH, Urt. v. 8.1.2014 – VIII ZR 210/13)

Beispiel Tierhaltung:

1.	Der Mieter darf in der Wohnung Haustiere halten, soweit dies nach Anzahl und Größe der Tiere allgemein üblichen Vorstellungen entspricht.
2.	Der Vermieter kann der Tierhaltung widersprechen, wenn durch die Tierhaltung die Hausgemeinschaft belästigt wird. (DMB-Mietvertrag, www.mieterbund.de)

b) Hausordnung

Die Hausordnung regelt typischerweise das Verhalten der Hausbewohner untereinander und stellt Regeln zum Gebrauch von Gemeinschaftseinrichtungen, zum Schutz des Gebäudes sowie zur Aufrechterhaltung der allgemeinen Sicherheit und Ordnung im Haus auf (Bub/Treier/von der Osten, a.a.O., Kap. III. A Rn 2562 ff.; Bub/Treier/Drasdo, a.a.O., Kap. VII Rn 52 ff.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 BGB Rn 375).

Hinweis:

Das Pflichtenprogramm enthält jedoch der Mietvertrag, so dass Bestimmungen in einer Hausordnung, die zusätzlich zum Mietvertrag Pflichten begründen sollen, nach §§ 305 ff. BGB unwirksam sind. Unproblematisch ist es, wenn die Hausordnung vertragliche Pflichten nur konkretisiert.

Eine dynamische Verweisung auf die jeweilige Hausordnung der WEG kann als Änderungsvorbehalt im Rahmen des § 308 Nr. 4 BGB (wenn für den Mieter zumutbar) wirksam sein (Bub/Treier/von der Osten, a.a.O., Kap. III. A Rn 2564). Die Hausordnung kann als Vertrag zugunsten der anderen Mieter nach § 328 BGB ausgelegt werden, so dass jeder Mieter gegen die Mitmieter einen Anspruch auf Einhaltung der Hausordnung hat. Es gilt jedoch nicht § 906 Abs. 2 S. 2 BGB (BGH NJW 2004, 775; Staudinger/v. Emmerich, a.a.O., § 535 BGB Rn 134).