a) Übersicht
Im Wohnungseigentumsrecht wird unterschieden zwischen:
- Zweckvereinbarungen im weiteren Sinne (§ 1 Abs. 2, 3 WEG),
- Zweckvereinbarungen im engeren Sinne,
- Angaben im Aufteilungsplan,
- Vereinbarungen i.S.v. §§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG,
- Umfang und Grenzen nach dem Gesetz: § 14 Nr. 1, 2 WEG,
- Beschlüssen nach §§ 15 Abs. 2, 21 Abs. 3 WEG,
- nicht eingetragenen Vereinbarungen,
- Beschlüssen aufgrund von Öffnungsklauseln.
b) Zweckvereinbarungen im weiteren Sinne
Die Teilungserklärung kann durch konkrete Bezeichnung einer Einheit oder eines Raumes die Art des Gebrauchs festlegen. Dabei geht es zunächst um die Unterscheidung von Wohn- und Teileigentum, § 1 Abs. 2, 3 WEG. Möglich sind auch Nutzungsvorgaben für das ganze Objekt (betreutes Wohnen, Hotel). Angaben sind auch für einzelne Räume möglich: Fahrradkeller, Abstellraum, Waschküche. Sie sind entweder Zweckvereinbarungen im weiteren oder im engeren Sinne. Dies ist durch Auslegung zu klären. Für im Grundbuch eingetragene Vereinbarungen gilt die sog. objektive und normative Auslegung. Maßgeblich für die Auslegung ist zunächst der Wortlaut. Dabei ist nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften, sondern der mit der Regelung verfolgte Sinn und Zweck zu berücksichtigten, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt (Bärmann, WEG, 13. Aufl. 2015, Rn 130 zu § 10 WEG). Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, wie dies z.B. bei den Örtlichkeiten der Fall ist (a.a.O.). Unberücksichtigt bleiben dagegen nicht zum Grundbuchinhalt gewordene Baupläne, Baubeschreibungen und Verkaufsprospekte (a.a.O.). Die Art der Auslegung von Mietvertrag und Grundbucherklärung sind also unterschiedlich.
c) Zweckvereinbarungen im engeren Sinne/Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter
Während die Zweckbestimmung im weiteren Sinne festlegt, ob die zum Sondereigentum gehörenden Räume Wohnungseigentum oder Teileigentum sind, regelt die Zweckbestimmung im engeren Sinne, in welchen Grenzen eine Sondereigentumseinheit genutzt werden darf. Beispiele sind die Bezeichnung einer Teileigentumseinheit als Laden, Gewerbe, Café, Speicher, Hobbyraum, Abstellraum etc. (Praxisfälle: Darf in einem Laden eine Gaststätte betrieben werden oder eine "Spielhölle"?).
d) Aufteilungsplan, § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG
Bei Angaben im Aufteilungsplan handelt es sich i.d.R. nur um unverbindliche Nutzungsvorschläge (des Architekten), da dafür zumeist Abschriften der Baupläne verwendet werden (BGH NZM 2010, 407; NZM 2013, 153). Entscheidend ist aber die Auslegung im Einzelfall, gerade für Gemeinschaftsräume, unter Beachtung des gesamten Inhalts der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung (Timme/Dötsch, a.a.O., § 15 Rn 16; Bsp.: "Waschküche").
e) Vereinbarungen, §§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG
Zitat
§ 15 WEG Gebrauchsregelung
| (1) |
Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln. |
§ 10 WEG Allgemeine Grundsätze
| (2) |
Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. |
| (3) |
Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, sowie die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. |
§ 5 WEG Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
| (4) |
Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnitts zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. |
Die Regelungs- und Gestaltungsfreiheit der Wohnungseigentümer bzw. des teilenden Alleineigentümers ist im Rahmen des § 15 Abs. 1 WEG sehr weit. Grenzen der Regelungsfreiheit ergeben sich aus:
- den durch §§ 134, 138 BGB vorgegebenen Verboten,
- den zwingenden Grundprinzipien und Grundstrukturen des WEG,
- den unverzichtbaren Grundrechten der Wohnungseigentümer und
- der an Treu und Glauben orientierten Inhaltskontrolle
(Kümmel/Niedenführ, in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl. 2017, § 10 Rn 25 ff., § 15 Rn 4 ff.).
f) Gesetz, § 14 Nr. 1, 2 WEG
Zitat
§ 14 WEG Pflichten des Wohnungseigentümers
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:
| 1. |
die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst; |
| 2. |
für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der in Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt; (...). |
Dabei ist unter einem Nachteil jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (vgl. ...