ZAP 22/2017, Schnittstellen zwischen Miet- und Wohnungse ... / 8. Vorgehen gegen Störer

a) Gerichtliche Zuständigkeiten

Hier liegen ebenfalls "Stolperfallen" – denn es kommt darauf an, wer gegen wen klagt.

• Wohnungseigentümer gegen Wohnungseigentümer: AG-WEG-Gericht gem. § 43 Nr. 1 WEG;
• Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Wohnungseigentümer: AG-WEG-Gericht gem. § 43 Nr. 2 WEG;
• WEG und/oder Wohnungseigentümer gegen Mieter: Streitwertabhängig: AG bis 5.000 EUR, LG für höhere Streitwerte, § 23 Nr. 1 GVG;
• Mieter gegen Mieter: Streitwertabhängig: AG bis 5.000 EUR, LG für höhere Streitwerte, § 23 Nr. 1 GVG;
• Vermieter gegen Mieter: AG Mietgericht unabhängig vom Streitwert wegen § 23 Nr. 2a GVG;

• Wohnungseigentümergemeinschaft oder deren Mitglied gegen Mieter und gleichzeitig den Wohnungseigentümer:

  • Streitwert über 5.000 EUR: Hier ist für die Klage gegen den Mieter das LG nach § 23 Nr. 1 GVG zuständig, für die Klage gegen den Wohnungseigentümer aber das AG-WEG-Gericht gem. § 43 Nr. 1. bzw. 2 WEG. Es ist daher eine Zuständigkeitsbestimmung nach § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO ratsam, da sonst das Verfahren zu trennen wäre;
  • Streitwert unter 5.000 EUR: Ist für die Klage gegen den Mieter das AG-Streitgericht zuständig, geht die Klage einheitlich an das WEG-Gericht. Ist aber für die Klage gegen den Mieter das AG-Mietgericht zuständig, kommt es darauf an, wer zuerst genannt wird.

b) Pflichten des Verwalters

Der Verwalter ist verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Er hat darauf hinzuwirken, dass die Wohnungseigentümer die Hausordnung und die Pflichten aus § 14 WEG einhalten (Niedenführ, a.a.O., § 27 Rn 13). Ebenso hat er auf die vermietenden Eigentümer einzuwirken, dass diese ihre Mieter veranlassen, die Hausordnung einhalten. Dies geschieht i.d.R. durch mündliche oder schriftliche Hinweise/Aufforderungen. In der Praxis erfolgen diese Hinweise auch an den Mieter.

Bei der Fortsetzung des störenden Gebrauchs hat der Verwalter eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer vorzubereiten, indem er das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzt und einen Beschlussvorschlag formuliert. In dem Beschluss können der Wohnungseigentümer und der Mieter aufgefordert werden, den störenden Gebrauch zu unterlassen. Die Auslegung des Beschlusses darf aber nicht ergeben, dass die Wohnungseigentümer damit einen Anspruch auf Unterlassung begründen wollen. Ein solcher Beschluss wäre nichtig.

Beispiel:

Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen (BGH, Urt. v. 18.6.2010 – V ZR 193/09). Ob also ein Anspruch des Klägers besteht, wird im Gerichtsverfahren geklärt.

Der Anspruch aus § 15 Abs. 3 WEG und § 1004 BGB steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Die Ausübungsbefugnis dieses Eigentumsrechtes wird durch einen solchen Beschluss nach § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG auf den Verband übertragen. Der Einzelne kann dann ab Wirksamwerden des Beschlusses der Eigentümer nicht mehr gegen den Störer klagen. Das An-Sich-Ziehen kann in dem Beschlusswortlaut auch ausgedrückt werden. Zugleich kann beschlossen werden, dass der Verwalter beauftragt wird, einen Rechtsanwalt zu mandatieren zur außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche der Gemeinschaft (Vorbereitungs- oder Vorschaltbeschluss).

c) Anspruch auf Beschlussfassung

Es ist streitig, ob ein Wohnungseigentümer Anspruch auf ein Vorgehen der Gemeinschaft hat. Der Vorteil des Eigentümers liegt hauptsächlich in der Verringerung des Kostenrisikos. Gegen einen solchen Anspruch spricht das Ermessen der Wohnungseigentümer bei der Verwaltung. Es ist nachvollziehbar, wenn die Mehrheit kein Kostenrisiko eingehen und "den Frieden wahren" will. Insbesondere kann jeder Eigentümer seinen Individualanspruch geltend machen und selbst Klage erheben (Kümmel/Niedenführ, a.a.O., § 15 Rn 42; LG Itzehoe ZMR 2012, 390). Dafür spricht der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung.

d) Anfechtung des Vorschaltbeschlusses durch den Störer?

Die Anfechtung kann nur auf formelle Fehler gestützt werden. Die Frage, ob ein Unterlassungsanspruch besteht, ist grundsätzlich erst in dem Gerichtsverfahren zu prüfen, in dem der Störer auf Unterlassung in Anspruch genommen wird (Kümmel/Niedenführ, a.a.O., § 15 Rn 40; OLG Düsseldorf DWE 2009, 23). Höchstens in dem Fall, dass ein Prozess offensichtlich völlig aussichtslos ist, könnte die Anfechtung erfolgreich sein.

e) Typisierende Betrachtungsweise

Besteht die Störung in einer von den Vereinbarungen abweichenden Gebrauchsart, also z.B. Gebrauch eines Hobbyraums als Wohnung oder Gebrauch einer Wohnung als Praxis eines Heilpraktikers, wird auf eine typisierende Betrachtungsweise abgestellt: Eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung kann sich als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung (BGH, Urt. v. 16.5.2014 – V ZR 131/13, ZMR 2014, 894).