ZAP 22/2017, Schnittstellen zwischen Miet- und Wohnungse ... / aa) Bestimmung der "Mietsache"

Hier geht es um das "Was": Was habe ich gemietet bzw. vermietet? Für die Auslegung von Willenserklärungen gelten §§ 133, 157 BGB: Es ist der wirkliche Wille zu ermitteln, unabhängig davon, inwieweit er Einfluss in den Vertragstext gefunden hat. Es empfiehlt sich, sich im Mietvertrag sehr genau mit der Frage zu beschäftigen, was denn die Mietsache ist, um nachträgliche Streitigkeiten zu vermeiden (s. z.B. BGH, Urt. v. 23.9.2009 – VIII ZR 300/08). Bei einer Raummiete gelten die zu den Mieträumen gehörenden Nebengelasse grundsätzlich ohne zusätzliches Entgelt als mitvermietet (Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 535 Rn 28). Das gilt auch für Außenflächen, die (allein) von der vermieteten Wohnung aus betreten werden können und deshalb nur für eine alleinige Benutzung durch den Mieter in Betracht kommen (vgl. Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 535 Rn 16; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 535 BGB Rn 25; AG Eschweiler WuM 1994, 427).