ZAP 22/2019, Negative, ideelle und ähnliche Einwirkungen ... / d) Leuchtreklamen

Hier geht es in erster Linie um störende Auswirkungen von gewerblichen Außenwerbungen durch Leuchtreklamen, egal ob sie durch ständige Zu- und Abschaltung einzelner Lampen als laufende Bilder die Häuserfronten "schmücken" oder ob sie als stetiges – ggf. mehrfarbiges – Neonwunder auf Häuserfronten oder zwischen Häusern quer über die Straße installiert sind. Je nach Fläche können solche Leuchtreklametafeln und Plakatwände bereits baugenehmigungspflichtig sein. Dabei wird je nach bauplanungsrechtlichen Gebietscharakter (allgemeines, reines Wohngebiet, Kleinsiedlung, innerstädtischer Bereich) und je nach Informationsgehalt unterschiedlich entschieden (vgl. VG Karlsruhe, Urt. v. 12.12.2017 – 1 K 847/15, juris, einerseits und VG Karlsruhe, Urt. v. 12.7.2017 – 4 K 7092/16, juris, andererseits).

aa) Nachbarrechtliche Beziehungen

Bringt ein Grundeigentümer eine Leuchtreklame so an, dass sie nur den Nachbarn, aber nicht ihn selbst stört, während er sie vom Reklamezweck her auch so anbringen könnte, dass sie nur ihn selbst, aber nicht den Nachbarn stören würde, so ist dieses Verhalten bei Prüfung der Frage, ob eine Beeinträchtigung für den Nachbarn wesentlich ist, mit zu berücksichtigen. Ein solches Verhalten führt in aller Regel zur Annahme einer wesentlichen Beeinträchtigung i.S.v. §§ 906, 1004 BGB mit der Folge entsprechender Abwehr- und Beseitigungsansprüche (Hanseatisches OLG MDR 1972, 1034; LG Düsseldorf DWW 1997, 188 f.).

Da die Annahme einer wesentlichen Beeinträchtigung i.S.v. § 906 BGB auch eine Besitzstörung i.S.v. § 862 Abs. 1 S. 1 BGB begründet, haben auch Mitmieter gegen störende Hauseigentümer oder andere Mitmieter einen entsprechenden Abwehranspruch in diesen Fällen (LG Düsseldorf, a.a.O.).

bb) Wohnungseigentumsgesetz

Auch Wohnungseigentümer oder an ihrer Stelle Dauernutzungsberechtigte i.S.v. § 31 Abs. 2 WEG dürfen die Außenfläche des genutzten Gebäudes für Reklamezwecke nur so benutzen, dass die Fläche von der oberen Kante seiner Fenster bis zu der Unterkante der Fenster des über ihm gelegenen Stockwerks für Reklamezwecke in Anspruch genommen wird. Insbesondere dürfen Lichtreklamen auf Vordächern nicht zu einer Störung der Mitbenutzer des Gebäudes in dem Bereich oberhalb des Vordaches führen, Deshalb sind die Rück- und Oberflächen solcher Lichtreklamen abzudecken, um eine Rückstrahlung zu vermeiden. Ferner dürfen die Reklamevorrichtungen an den Hauswänden das Öffnen der Fenster durch die Nachbarn nicht behindern sowie auch nicht Licht entziehen (OLG Frankfurt BB 1970, 731 [732]; MüKo/BGB-Säcker, 3. Aufl. 1997, § 906 Rn 84 m.w.N.).

cc) Gewerberaummietrecht

Mangels anderslautender vertraglicher Abmachungen hat der Geschäftsraummieter grds. das Recht, die Außenwandflächen der gemieteten Geschäftsräume von der oberen Kante der Fenster seiner Mieträume bis zur unteren Kante der Fenster des darüber gelegenen Stockwerks zu Reklamezwecken zu benutzen und Leuchtreklamen anzubringen (OLG Frankfurt, a.a.O.; BGH BB 1954, 83; s. auch: OLG Düsseldorf NJW 1958, 1094; eingehend: Gather DWW 1997, 169, 175).

Abgesehen von diesem grds. Recht des Gewerbemieters, Außenwände des gemieteten Gebäudes mit Lichtreklamen ausstatten zu dürfen, gelten die für das Nachbarrecht sowie für das Wohnungseigentumsrecht entwickelten Grundsätze für die am wenigsten nachbarstörende Platzierung der Lichtreklamen auch innerhalb des Mietrechts. Dies bedeutet, dass nachbarrechtliche Ansprüche gegen den störenden Gewerbemieter bestehen bleiben und dieser daraus verpflichtet bleibt, die Lichtreklame umzusetzen oder abzuschirmen oder schließlich zu reduzieren, ohne dass er sich auf eine grundsätzliche Erlaubnis aufgrund des Mietvertrags berufen kann. So stellt zwar die Leuchtreklame eines Einkaufszentrums in einer Großstadt keinen Mangel der Mietsache dar (LG Berlin, Urt. v. 19.12.2003 – 64 S 353/03, ZMR 2004, 583 = NZM 2004, 548), doch muss die Leuchtreklame umgesetzt werden, wenn sie so installiert wurde, dass sie nur den Nachbarn stört, nicht aber den errichtenden Eigentümer oder Mieter selbst.