ZAP 23/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die au ... / aa) Verschiedene Kündigungsgründe

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB hat der Vermieter die Möglichkeit, ein Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn der Mieter sich in Zahlungsverzug befindet. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB schützt auf der anderen Seite aber auch den Mieter davor, schon bei geringfügigen oder nur vorübergehenden Mietrückständen seine Wohnung zu verlieren. Geprüft werden müssen immer drei Parameter:

• die Höhe des Rückstands,
• die Fälligkeitstermine, zu denen der Rückstand entstanden ist und
• die sog. Kündigungsrelevanz.

Das Gesetz erlaubt dann bei drei verschiedenen Kombinationen dieser Parameter eine fristlose außerordentliche Kündigung:

1. Verzug mit der gesamten Miete für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a 1. Alt. BGB),
2. Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a 2. Alt. BGB) sowie
3. Verzug mit einer Miete i.H.v. mindestens zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB).

Für die Wohnraummiete enthält § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB hinsichtlich der zweiten Variante eine Konkretisierung dahingehend, dass der rückständige Teil nur dann als erheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat um mindestens einen Cent übersteigt. Dabei richtet sich die Beurteilung der Frage, ob es sich um einen nicht unerheblichen Rückstand handelt, nach einem Vergleich des Gesamtrückstands mit der insgesamt im fraglichen Zeitraum fällig gewordenen Miete (BGH NJW-RR 1987, 903 = WuM 1987, 317 = ZMR 1987, 289). Wenn der Mieter also einen Monat keine Miete und im nächsten Monat die Miete nicht voll gezahlt hat, dann ist eine Kündigung gerechtfertigt. Ist der Mieter nur mit einer Miete im Rückstand, hat aber erklärt, er werde in Zukunft nicht mehr in der Lage sein, die Miete zu zahlen, so rechtfertigt auch dies schon eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a 1. Alt. BGB (BGH NJW 2005, 2552; OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 1353).

Bei der dritten Variante kommt es auf den einzelnen Rückstand nicht an. Entscheidend ist nur, dass der Rückstand über einen Zeitraum von mindestens drei Fälligkeitsterminen entstanden ist. Wie lang der Zahlungsrückstand bestand, ist unerheblich. Der Mieter muss jedoch die ganze Zeit über mit der Zahlung in Verzug gewesen sein. Das Kündigungsrecht besteht deshalb nicht, wenn der Zahlungsverzug zwischendurch einmal entfallen war.

In einem Zeitraum von mehr als zwei Monaten muss ein Rückstand i.H.v. zwei Monatsmieten aufgelaufen sein. Entscheidend ist, dass der Rückstand zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht hat (LG Berlin ZMR 1992, 24) Deshalb hat dieser Kündigungsgrund seine Bedeutung insb. dann, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum hinweg kleinere Teilbeträge nicht zahlt, z.B. weil er meint, mindern zu können. Der Rückstand muss mindestens das doppelte der zum Zeitpunkt der Kündigung geschuldeten Miete ausmachen (AG Lübeck NZM 2017, 477).

Beispiele:

Die monatlich im Voraus zu zahlende Miete beträgt inkl. Betriebskostenvorauszahlung 600 EUR.

• Fall 1: Der Mieter zahlt am 3. April 250 EUR und am 3. Mai 600 EUR: Eine Kündigung war nie möglich. Der Rückstand ab April überstieg nie eine Monatsmiete, da die Miete im Mai zum Fälligkeitszeitpunkt gezahlt worden ist.
• Fall 2: Der Mieter zahlt am 2. April 250 EUR und am 13. Mai 600 EUR: Eine Kündigung war ab 4. Mai möglich. Der Rückstand überstieg mit 950 EUR ab diesem Zeitpunkt eine Monatsmiete und ist in zwei aufeinander folgenden Monaten aufgelaufen. Die Zahlung am 13. Mai hat daran nichts geändert, da der Kündigungsgrund entstanden ist und nur bei vollständigem Ausgleich des Rückstands entfällt, § 543 Abs. 2 Nr. 3 S. 2 BGB (BGH NZM 2016, 765 = NJW 2016, 3437).
• Fall 3: Der Mieter zahlt am 2. April 250 EUR und am 3. Mai 300 EUR: Eine Kündigung war ab 4. Mai möglich. Der Rückstand überstieg mit 650 EUR ab diesem Zeitpunkt eine Monatsmiete und ist in zwei aufeinander folgenden Monaten aufgelaufen.
• Fall 4: Der Mieter zahlt am 2. April 300 EUR, am 3. Mai 600 EUR und im Juni keine Miete: Obwohl der Rückstand mit 900 EUR hier größer ist als im Fall 3, ist eine Kündigung nicht möglich, da der Rückstand nicht in zwei aufeinander folgenden Monaten entstanden ist.