Die Kündigung ist wohl der Hauptgrund für die Beendigung eines Wohnraummietvertrags. Zeitmietverträge (dazu Hinz WuM 2009, 79) und Aufhebungsverträge (dazu Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., nach § 542) sind in der Wohnraummiete immer noch äußerst selten. In der Praxis spielen dabei außerordentliche Kündigungsgründe eine große Rolle (zur ordentlichen Kündigung s. Börstinghaus ZAP F. 4, S. 1899). Auch Zeitmietverträge gem. § 575 BGB können aufgrund einer außerordentlichen Kündigung beendet werden (§ 575a BGB). Die Kenntnis der Kündigungstatbestände ist in doppelter Hinsicht von Bedeutung: Zum einen beendet nur eine fehlerfreie Kündigung das Mietverhältnis, zum anderen macht sich der Vermieter bei einer ohne Grund ausgesprochenen Kündigung schadenersatzpflichtig gem. § 280 Abs. 1 BGB (Harsch MietRB 2016, 81; AG Jülich WuM 2006, 562; AG Charlottenburg MM 2003, 91).
Das Gesetz unterscheidet zwischen zwei verschiedenen außerordentlichen Kündigungsrechten:
| Außerordentliche Kündigung von Wohnraummietverhältnissen: | |
| Fristlose Kündigung | Befristete Kündigung |
| § 543 Abs. 1 BGB | § 540 Abs. 1 S. 2 BGB |
| § 543 Abs. 2 BGB | § 544 BGB |
| § 569 Abs. 1 BGB | § 563 Abs. 4 BGB |
| § 569 Abs. 2 BGB | § 563a Abs. 2 BGB |
| § 569 Abs. 2a BGB | § 564 BGB |
| § 561 BGB | |
Auch bezüglich einer außerordentlichen Kündigung ist die Einhaltung aller Formalien erforderlich. Diesbezüglich wird auf die Ausführungen des Verfassers in ZAP F. 4, S. 1843 und 1867 verwiesen.
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