Die VO ist in 4 Abschnitte gegliedert. Abschnitt 1 enthält allgemeine Regelungen zum Gegenstand der VO und die Definitionen der verwandten Begriffsbestimmungen.
a) Einfache Mietspiegel
Abschnitt 2 beschäftigt sich mit dem einfachen Mietspiegel.
Zitat
§ 3 Erstellung und Anpassung
Die Erstellung und Anpassung eines einfachen Mietspiegels sind vorbehaltlich der §§ 4 und 5 an kein Verfahren gebunden.
§ 4 Dokumentation
Die Erstellung und Anpassung eines einfachen Mietspiegels und die dafür verwendeten tatsächlichen Grundlagen sind in Grundzügen im Mietspiegel oder in einer gesonderten Dokumentation anzuzeigen und zu erläutern.
§ 5 Veröffentlichung
Ein einfacher Mietspiegel und seine Dokumentation sind kostenfrei im Internet zu veröffentlichen. Für ihre Ausgabe in gedruckter Form können angemessene Entgelte verlangt werden.
Das bedeutet, dass es auch in Zukunft zulässig ist, Mietspiegel auszuhandeln. Das betrifft wohl ausschließlich Verbändemietspiegel, da Gemeinden Daten erheben werden. Neu ist die Verpflichtung, dass auch bei einfachen Mietspiegeln eine Dokumentation ihrer Erstellung erfolgen muss. Das ist aber keine Wirksamkeitsvoraussetzung. Das Mieterhöhungsverlangen ist auch formell ordnungsgemäß, wenn es mit einem Mietspiegel begründet wurde, zu dem es keine Dokumentation gibt. Ein solcher Mietspiegel wird aber als Indiz im Zustimmungsprozess nicht verwendet werden können.
b) Qualifizierte Mietspiegel
Entsprechenden dem Zweck der MsV ist der 3. Abschnitt, der sich in 18 Paragrafen mit dem qualifizierten Mietspiegel befasst, am detailreichsten.
Zitat
§ 6 Allgemeine Anforderungen
(1) Das für qualifizierte Mietspiegel bestehende Erfordernis der Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen (§ 558d Abs. 1 S. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) betrifft alle Phasen der Mietspiegelerstellung.
(2) Soweit Mietspiegel unter Beachtung der in den §§ 7 bis 21 geregelten Anforderungen erstellt wurden, wird vermutet, dass sie anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entsprechen. Soweit Mietspiegel diese Anforderungen nicht erfüllen, sind sie einfache Mietspiegel.
Unterabschnitt 1
Erstellung des qualifizierten Mietspiegels
§ 7 Methoden
(1) Qualifizierte Mietspiegel können mittels Regressions- oder mittels Tabellenanalyse oder durch eine Kombination beider Methoden oder durch eine vergleichbar geeignete Methode erstellt werden.
(2) Auf qualifizierte Mietspiegel, die mittels einer Kombination der Regressions- und Tabellenanalyse erstellt werden, sind die §§ 11 bis 16 nur insoweit anzuwenden, als sie die jeweils angewandte Methode betreffen. Entsprechendes gilt für qualifizierte Mietspiegel, die durch eine vergleichbar geeignete Methode (Abs. 1) erstellt werden.
§ 8 Datengrundlagen
(1) Qualifizierte Mietspiegel müssen vorbehaltlich des Abs.es 3 auf der Grundlage einer direkten Datenerhebung durch Befragung von Vermietern oder Mietern oder von beiden Gruppen erstellt werden (Primärdatenerhebung). Eine Vollerhebung ist nicht erforderlich. Qualifizierte Mietspiegel sind zumindest auf der Basis einer repräsentativen Stichprobe zu erstellen mit dem Ziel, die Auswertungsgrundgesamtheit möglichst wirklichkeitsgetreu abzubilden. Als repräsentativ gilt eine Stichprobe mit einer nach § 11 ausreichenden Datenmenge, wenn sie auf einer Zufallsauswahl beruht, bei der im Wesentlichen jede Wohnung der Auswertungsgrundgesamtheit eine positive und bekannte Wahrscheinlichkeit hat, in die Erhebung einbezogen zu werden.
(2) Nicht durch eine Primärdatenerhebung ermittelte Daten über Wohnungen (Sekundärdaten) dürfen zur Vorbereitung der Datenerhebung oder zur Plausibilitätsprüfung (§ 9 Abs. 3 S. 1) verwendet werden.
(3) Qualifizierte Mietspiegel können auch Angaben enthalten, die auf einer Auswertung solcher Primärdaten beruhen, die mangels ausreichender Fallzahlen keine verlässlichen Angaben zur Mietpreisbildung zulassen. Sie können auch Angaben aufgrund der Auswertung von Sekundärdaten oder fachkundlichen Schätzungen enthalten. Angaben nach den Sätzen 1 und 2 sind nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels; hierauf ist im Mietspiegel ausdrücklich hinzuweisen. Die Angaben sollen in entsprechender Anwendung des § 4 dokumentiert werden.
(4) In der Dokumentation sind die Erstellung der Erhebungsgrundgesamtheit und die dafür verwendeten Datengrundlagen darzustellen.
§ 9 Bruttostichprobe
(1) Beim Ziehen einer Stichprobe von Wohnungen, hinsichtlich derer eine Primärdatenerhebung stattfinden soll (Bruttostichprobe), ist sicherzustellen, dass es sich um eine repräsentative Stichprobe nach § 8 Abs. 1 S. 4 handelt.
(2) Die Bruttostichprobe kann nach wohnwertrelevanten gesetzlichen Merkmalen oder außergesetzlichen Merkmalen proportional oder disproportional geschichtet werden. Eine Schichtung kann insb. nach Vermietertypen, Größenklassen, Ausstattungsmerkmalen, Wohnlagen und Baualtersklassen vorgenommen werden. Die Schichtung erfolgt aufgrund einer Aufteilung der Erhebungsgrundgesamtheit in homogene und überschneidungsfreie Teilgruppen. Wurde eine disproportional geschichtete Zufallsstichprobe gezogen, so ist bei d...