Nur die Gemeinschaft kann gegen eigenmächtige bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums vorgehen, wenn sich die dadurch ergebende Beeinträchtigung auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt (eigenmächtig gebaute Garage, eigenmächtig errichtete Betonmauer mit aufsitzendem Zaun, was beim Rangieren in die eigenen Stellplätze beeinträchtigt). Die Klagebefugnis steht seit dem 1.12.2020 nach jetzt geltendem Recht für Beseitigungsansprüche aus § 1004 BGB nur noch der Gemeinschaft, nicht mehr einem einzelnen Eigentümer zu (§ 9a Abs. 2 Alt. 1 WEG n.F.; so LG Frankfurt a.M., Urt. v. 11.2.2021 – 2/13 S 46/20, NZM 2021, 239). Das gelte auch in kleinen Zweiergemeinschaften, die verwalterlos seien.
Der einzelne Eigentümer kann nur gegen die Gemeinschaft vorgehen und auf eine entsprechende Beschlussfassung pochen, wenn nur sie ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (§§ 18 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 WEG).
In aller Regel entspricht ein Beschluss zum Abriss rechtswidrig und eigenmächtig vorgenommener baulicher Veränderungen auf dem Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 19 Abs. 1 WEG n.F.; § 21 Abs. 4 WEG a.F.; so LG Frankfurt a.M., Urt. v. 14.1.2021 – 2-13 S 26/20, NZM 2021, 203 f.). Denn so würde ein wieder ordnungsmäßiger Zustand hergestellt (a.a.O., Rn 9 der Entscheidungsgründe mit weiteren Nachweisen zum Schrifttum). Wird dies durch Negativbeschluss abgelehnt, so verletzt dies das individuelle Recht eines jeden Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Gemeinschaft.
Anfechtungsklagen gegen gefasste Negativbeschlüsse sind danach gegen die Gemeinschaft unter zwei Aspekten erfolgreich, so das LG Frankfurt a.M. (a.a.O.):
- Nur eine positive Beschlussfassung hätte ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, weil ein grds. zuzubilligendes Beschlussermessen in diesem Fall auf „Null” reduziert sei und deshalb nur positiv hätte entschieden werden dürfen.
- Ebenso ist es, wenn den Wohnungseigentümern bei ihrer Beschlussfassung ein Ermessen zusteht, sie dieses Ermessen aber gar nicht ausgeübt, sondern nur den Beschlussantrag schlicht abgelehnt hätten und dadurch den antragstellenden einzelnen Eigentümer in seinem Recht auf ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verletzten (ebenso: BGH, Urt. v. 15.1.2010 – V ZR 114/9, NZM 2010, 205). Ein Verstoß gegen das Recht auf ordnungsmäßige Verwaltung liegt auch bei unterlassener Ermessensausübung vor (ebenso: LG München I, Urt. v. 22.4.2013 – 1 S 5114/12, ZMR 2014, 748).
Dabei könne es je nach den konkreten Umständen aber auch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, von einem Abriss abzusehen (so auch: BGH, Urt. v. 5.7.2019 – V ZR 149/18, NZM 2019, 788, Rn 17; LG München I, Urt. v. 20.4.2020 – 36 S 6844/18, ZWE 2021, 42). Dies muss i.R.d. Beschlussfassung geprüft werden, um einen etwa bestehenden Ermessensspielraum zu berücksichtigen und in die richtige Richtung auszuüben. In die Willensbildung müssen also Alternativen zum Abriss mit einfließen. Geschieht das nicht und wird der Rückbau mit dem Negativbeschluss ohne weitere Auseinandersetzung mit Entscheidungsalternativen schlichtweg abgelehnt, so liegt ein Ermessensfehlgebrauch vor. Dann ist die Anfechtung des gefassten Negativbeschlusses, der einen Abriss verweigert, erfolgreich. In einer damit kombinierten Beschlussersetzungsklage ist dann zu prüfen, ob nur der Abriss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und deshalb auch als Individualrecht verlangt werden kann. Wird allerdings auch Sondereigentum beeinträchtigt, so bleibt auch der einzelne Wohnungseigentümer klagebefugt (§ 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 1 WEG i.V.m. § 1004 BGB; dazu: LG Düsseldorf, Urt. v. 22.6.2022 – 25 S 56/21, IMR 2022, 361 – für ein über 7 m hohes Kreuz im Garten des Sondernutzungsberechtigten, gegründet auf einem Betonfundament und geschmückt mit einer blinkenden LED-Lichterkette).