ZAP 23/2022, Die WEG-Reform „vor Gericht” – eine Zweijah ... / c) Gemeinschaft/Verwalter

Wird Sondereigentum durch einen Schaden im Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt, ergibt sich eine Haftung nur bei Verschulden (§§ 280, 823 ff., 1004 BGB; so: Lehmann-Richter/Wobst, a.a.O., § 13 Rn 1363; Jennißen/Hogenschurz, WEG, 7. Aufl. 2022, § 14 Rn 43), nicht aus § 14 Abs. 3 WEG, § 906 Abs. 2 S. 2 BGB). Eine Haftung folgt auch nicht aus § 906 Abs. 2 S. 2 BGB analog (BGH, Urt. v. 11.6.2021 – V ZR 41/19, NZM 2021, 613; BGH, Urt. v. 13.7.2012 – V ZR 94/11, ZMR 2012, 974; BGH, Urt. v. 21.5.2010 – V ZR 10/10, ZMR 2010, 783; OLG Koblenz, Beschl. v. 25.2.2010 – 2 U 781/09, IMR 2010, 237; LG München I, Urt. v. 14.12.2009 – 1 S 9716/09, ZMR 2011, 62; Lehmann-Richter/Wobst, a.a.O., § 13 Rn 1363).

Auch § 14 Abs. 3 WEG hat nur den Ersatz des Schadens im Auge, der bei der Wiederherstellung des Gemeinschaftseigentums im Sondereigentum verursacht wurde (vgl. zur Vorläufervorschrift: BGH, Urt. v. 25.9.2015 – V ZR 246/14, juris Rn 25 ff. der Entscheidungsgründe; OLG Frankfurt, Beschl. v. 17.1.2006 – 20 W 362/04, juris; AG Charlottenburg, Urt. v. 27.5.2019 – 72 C 1/19, juris Rn 16 der Entscheidungsgründe; anderer Auffassung allerdings: Lehmann-Richter in: Lehmann-Richter/Wobst, a.a.O., Rn 1371 ff.), nicht den ursprünglich eingetretenen Schaden im Sondereigentum selbst, der seine Ursache im Gemeinschaftseigentum hat. Denn dieser Schaden wurde schon nicht „verursacht”.

Ist die Wohnung schon aufgrund der aufgetretenen Feuchtigkeit und nicht erst aufgrund von Instandsetzungsarbeiten unbewohnbar geworden, haftet auch die Gemeinschaft nicht nach § 14 Abs. 3 WEG (vgl. schon zum alten Recht: BGH, Urt. v. 16.11. 2018 – V ZR 171/17, ZMR 2019, 517).

Im Übrigen haftet sie für Durchfeuchtungen infolge von Baumängeln ebenso nur bei Verschulden (§ 280 Abs. 2 BGB). Deshalb ist auch ihre Haftung aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG gegenüber dem Geschädigten für den Schaden durch bislang unerkannte Baumängel ausgeschlossen, die aufgrund notwendiger, aber unterlassener Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entstehen. Denn der Gemeinschaft hätte der Sachverhalt bekannt sein müssen.

Kommt es dagegen durch Verschulden zu einer Leckage, weil z.B. ein Balkonabfluss nicht von Schmutz, Laub oder Schnee gereinigt wurde, ist die allgemeine Schadensersatzhaftung aus dem Gesetz (§ 823 Abs. 1 BGB) oder aus der Verletzung von Obhuts- und Fürsorgepflichten aus dem schuldrechtlichen Sonderverhältnis innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (§§ 280, 281, 241 Abs. 2 BGB – positive Forderungsverletzung) eröffnet. Denn sie ist zur ordnungsgemäßen Verwaltung und zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet (§§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG).

Für pflichtwidrige Versäumnisse des Verwalters haftet sie gem. § 278 BGB. Weil der Verwalter keine bautechnischen Fachkenntnisse haben muss, trifft ihn für nicht erkannte Baumängel aber ebenso kein Verschulden. Er muss (nur) das Gemeinschaftseigentum überwachen, notwendige Erhaltungsmaßnahmen mit der Sicht eines „normalen” Immobilieneigentümers erkennen, darauf hinweisen, und auf eine sachgerechte Beschlussfassung dazu hinwirken. Mangels Verschuldens entfällt deshalb eine Haftung der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG, §§ 278, 280 BGB) sowie des Verwalters (LG Hamburg, Beschl. v. 9.4.2013 – 318 T 17/12, ZMR 2013, 988; Hügel/Elzer, a.a.O., § 27 Rn 183).

Eine Haftung der Gemeinschaft für das Beschlussverhalten einzelner Eigentümer über § 278 BGB (Eigentümer als Erfüllungsgehilfe bei der Ausübung deren Beschlusskompetenz) kann sich indessen ergeben (BGH, Urt. v. 4.5.2018 – V ZR 203/17, ZWE 2018, 321; BGH, Urt. v. 23.3.2018 – V ZR 101/16, NZM 2018, 615), wenn:

• die Tagesordnung einen Beschlussantrag zu notwendig durchzuführenden Erhaltungsmaßnahmen enthält,
• die zugrunde liegenden Tatsachen deshalb bekannt sind,
• die Eigentümer in der Versammlung über die dringende Notwendigkeit dieser Maßnahmen belehrt wurden und
• sie sich trotzdem einer positiven Beschlussfassung darüber verwehren.