ZAP 23/2022, Die WEG-Reform „vor Gericht” – eine Zweijah ... / IV. Schadensersatz – Abwicklung von Versicherungsschäden

Nicht mehr originär der Verwalter, sondern die Gemeinschaft ist zuständig für den auskömmlichen Abschluss der objektbezogenen Versicherungen (§§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG; zum Umfang des „Pakets” vgl. Hügel/Elzer, a.a.O., § 19 Rn 113 ff.; Jennißen/Sommer/Heinemann, WEG, 7. Aufl. 2022, § 19 Rn 31 ff.). Sie handelt durch den bestellten Verwalter als Geschäftsführer (§ 9b Abs. 1 S. 1 WEG). Aufgrund dieser neuen binnenrechtlichen Verfassung der WEG nach aktuellem Recht kann der einzelne Eigentümer nur noch gegen die Gemeinschaft, nicht mehr gegen den Verwalter vorgehen. Die h.M. zum alten Recht, die dem Eigentümer aus dem Verwaltervertrag mit Schutzwirkung zu seinen Gunsten einen eigenen Anspruch gegen den Verwalter direkt zubilligte (BGH, Urt. v. 19.7. 2019 – V ZR 75/18, NZM 2020, 60 Rn 7 m.w.N.; Hügel/Elzer, a.a.O., § 26 WEG Rn 123; so bereits: BGH, Urt. v. 8.2.2019 – V ZR 153/18, NJW 2019, 3446 Rn 9), soll deshalb überholt sein (ebenso: AG Ratingen, Urt. v. 12.5.2021 – 8 C 373/20, ZMR 2021, 692; AG Hannover, Urt. v. 23.3.2021 – 483 C 13214/20, ZWE 2021, 360; Lehmann-Richter/Wobst, a.a.O., § 2 Rn 60). Allerdings ist dies durchaus umstritten (a.A. Hügel/Elzer, a.a.O., § 26 WEG Rn 210 f., 400; Jennißen/Zschieschack, WEG, 7. Aufl. 2022, § 27 Rn 277); der Gesetzgeber scheint den Verwaltervertrag ebenso weiter als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (hier: des einzelnen Eigentümers) zu begreifen (beachte so auch BT-Drucks 19/22634, S. 47; beachte auch arg. e. § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG n.F.).

Die verneinende Ansicht stellt darauf ab, dass der Einzelne in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum nur noch gegenüber der Gemeinschaft anspruchsberechtigt ist (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Auch beim Sondereigentum und beim Privateigentum (Hausrat, Wertgegenstände etc.) könne der Verwaltervertrag (natürlich) keine Schutzwirkung mehr entfalten. Das Sondereigentum sei nicht Gegenstand des Verwaltermandats, das private Eigentum schon gar nicht.

Mit diesem Ansatz muss sich die Gemeinschaft beim Verwalter schadlos halten: Er haftet ihr wegen einer schuldhaften Verletzung der ihm aus § 27 Abs. 1 WEG sowie aus dem Verwaltervertrag obliegenden Pflichten (Abwicklung „übers Dreieck”; Lehmann-Richter/Wobst, a.a.O., § 2 Rn 60). Allerdings darf der Verwalter ohne vorherigen Beschluss über den Abschluss eines Versicherungsvertrags entscheiden (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG; so LG Frankfurt a.M., Urt. v. 25.2.2021 – 2-13 S 146/18, ZMR 2021, 515; a.A. Jennißen/Zschieschack, WEG, 7. Aufl. 2022, § 27 Rn 87 ff.).

Kommt es im räumlichen Bereich des Sondereigentums zu einem Schaden, der sich auch auf das Gemeinschaftseigentum auswirkt, so regelt die Gebäudeversicherung beide Fälle mit jeweils abzuziehendem Selbstbehalt (Selbstbehalt beim Schaden im Gemeinschaftseigentum und Selbstbehalt beim Schaden im Sondereigentum). Mit Urt. v. 16.9.2022 – V ZR 69/21 betont der BGH, grds. sei ein vereinbarter Selbstbehalt als Gemeinschaftskosten zu behandeln und entsprechend der Versicherungsprämie zu verteilen (§ 16 Abs. 2 S. 1 WEG), egal, ob der Schaden im Sonder- oder im Gemeinschaftseigentum entstanden sei (Pressemitteilung des BGH Nr. 135/2022). Das würde bedeuten, dass auch der in seinem Sondereigentum Geschädigte Teile des darauf entfallenden Selbstbehaltes mitzutragen hätte. Allerdings widerspreche es der Interessenlage, wenn der geschädigte Sondereigentümer „seinen” Selbstbehalt allein tragen müsste. Identisch sei es zu bewerten, wenn aufgrund häufiger Vorschäden der Versicherer den Vertrag nur noch mit vereinbartem Selbstbehalt aufrechterhalten wollte.

Strebt der geschädigte Sondereigentümer aber seine komplette Freistellung vom Selbstbehalt auf Kosten der Gemeinschaft an, so kann dies durch einen Änderungsbeschluss zur Kostenverteilung (§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG) erreicht werden. Ein Individualanspruch auf einen solchen ändernden Kostenverteilungsbeschluss besteht aber nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 WEG. Das setzt voraus, dass die bislang bestehende Vereinbarung zur Kostenverteilung sowie ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insb. der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Um die für diesen rechtlichen Schluss notwendigen Tatsachen aufzuklären, hat der BGH zurückverwiesen.

Die Vereinbarung einer Sondervergütung für die Abwicklung von Versicherungsschäden im Bereich des Sondereigentums entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (BGH, Urt. v. 11.6.2021 – V ZR 215/20, NZM 2021, 695). Das ist logisch, wenn man bedenkt, dass sich das „reguläre” Verwaltermandat auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt, die Versicherung aber zwingend den räumlichen Bereich des Sondereigentums als Teil des Versicherungsgegenstands „Gebäude” mitumfassen muss.