ZAP 23/2022, Die WEG-Reform „vor Gericht” – eine Zweijah ... / VI. Vermietetes Sondereigentum

1. Zustimmungsverweigerung

Jedem Sondereigentümer bleibt es unbenommen, seine Räume zu vermieten (§ 13 Abs. 1 WEG). Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können die Vermietung einer Sondereigentumseinheit aber von der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer abhängig machen (BGH, Beschl. v. 15.6.1962 – V ZB 2/62, BGHZ 37, 203-210). Gemäß §§ 13 Abs. 1, 12 Abs. 2 S. 1 WEG kann Zustimmung verlangt werden, wenn es keinen wichtigen Grund zur Verweigerung gibt. Um dies prüfen zu können, ist den zur Zustimmung Aufgeforderten ein Informations- und Prüfungsrecht zuzubilligen. Dies bezieht sich auf Angaben zu Namen, Beruf, Familienstand, Wohnanschrift des Mietinteressenten (BayObLG, Beschl. v. 23.10.2003 – 2Z BR 141/03, juris) und zur Zahl der Personen, die mit ihm einziehen sollen. Wird der Mietvertrag nicht vorgelegt, so eröffnet dies keinen wichtigen Grund, die erforderliche Zustimmung zur Vermietung zu verweigern (BGH, Urt. v. 25.9.2020 – V ZR 300/18, ZWE 2021, 120). Wird die Zustimmung unberechtigt verweigert, so könne sich daraus gem. § 280 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Ersatz des entstandenen Mietausfallschadens ergeben.

2. Hundehaltung

Nach altem Recht hatte der vermietende Sondereigentümer dafür zu sorgen, dass auch der Mieter die Regeln beachtet und die Pflichten erfüllt, die kraft Gesetzes, kraft Vereinbarung oder kraft Beschlusses in der Eigentümergemeinschaft gelten (§ 14 Nr. 2 WEG a.F.). Diese gesetzliche Regelung für Drittnutzer ist entfallen; § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG bezieht sich nur noch auf den Sondereigentümer selbst. Weil dieses Gebot aber umfassend zu verstehen ist, wird darin auch heute die Verpflichtung gesehen, dass der vermietende Sondereigentümer entsprechend auf seinen Mieter einwirkt (AG Pinneberg, Urt. v. 14.9.2021 – 60 C 30/20, IMR 2022, 120; AG Hamburg, Urt. v. 17.8.2021 – 9 C 42/21, IMR 2022, 121).

Das Problem: Ein generelles Hundehaltungsverbot kann i.R.d. Gemeinschaftsordnung wirksam vereinbart werden (beachte aber für ein „generelles Haustierverbot” in der Gemeinschaftsordnung ablehnend: AG Konstanz, Urt. v. 10.2.2022 – 4 C 397/21 WEG, ZWE 2022, 270 = IMR 2022, 413); unterhalb dieser Schwelle ist ein Beschluss rechtswidrig, kann aber mangels Anfechtung in Bestandskraft erwachsen (BGH, Beschl. v. 4.5.1995 – VZBV/95, MJW 1995, 2036). Mietrechtlich ist ein Tierhaltungsverbot „ohne Wenn und Aber” allerdings als Formularklausel unwirksam (BGH, Urt. v. 20.3.2013 – VIII ZR 168/12, ZMR 2013, 618). Erfolgreich abgemahnt werden kann der Mieter deshalb nicht.

Allerdings: Früher konnte jeder einzelne Wohnungseigentümer gegen den Mieter vorgehen und Entfernung des Hundes verlangen, weil er durch die verletzte vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung (Hundehaltungsverbot) in seinem Sondereigentum als beeinträchtigt galt (BGH, Urt. v. 25.10.2019 – V ZR 271/18, ZMR 2020, 202). Heute steht dieses Recht nur noch der Gemeinschaft zu, nicht mehr dem einzelnen Wohnungseigentümer (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG; BGH, Urt. v. 15.7.2022 – V ZR 127/21, Rn 6; BGH, Urt. v. 28.1.2022 – V ZR 86/21, ZfIR 2022, 233). Dies gilt auch für den Anspruch aus § 1004 BGB, der wegen des beeinträchtigten Gemeinschaftseigentums ebenso der Gemeinschaft zugewiesen ist. Denn im räumlichen Bereich des Sondereigentums liegt durch die Hundehaltung keine Störung vor, deshalb besteht auch kein Anspruch des einzelnen Sondereigentümers aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Die Gemeinschaft handelt durch den Verwalter (§§ 9b Abs. 2, 27 WEG).