ZAP 24/2017, Schnittstellen zwischen Miet- und Wohnungse ... / 2. Mietrecht

a) Maßnahmen des Vermieters

aa) Arten von baulichen Maßnahmen

Oberbegriff ist die bauliche Maßnahme. Bei baulichen Maßnahmen des Vermieters wird zwischen Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) und Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555b bis 555e BGB) unterschieden. Erhaltungsmaßnahmen sind Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen der in § 555b Nr. 1 bis 7 genannten Art, insbesondere zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Erhöhung des Gebrauchswertes und zur Umsetzung gesetzlicher Vorgaben. Nicht im Gesetz genannt werden Bagatellmaßnahmen, Luxusmaßnahmen und Maßnahmen zur Substanzerhaltung/-verbesserung.

Übersicht:

• Erhaltungsmaßnahmen, §§ 555a, 535 Abs. 1 S. 2 BGB:

  • Instandhaltung und
  • Instandsetzung.

• Bauliche Veränderungen:

  • Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555b BGB,
  • Luxusmaßnahmen und
  • Maßnahmen zur Substanzverbesserung (z.B. an einer Nachbarwohnung).
• Bagatellmaßnahmen.

bb) Gegenstand baulicher Maßnahmen

Als Gegenstand der Maßnahmen wird im Gesetz nur einheitlich die Mietsache genannt. Es wird also nicht zwischen Mietbereich und Gemeinschaftsbereich unterschieden. (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. Aufl. 2017, vor § 555a BGB Rn 5). Maßnahmen an der Nachbarwohnung oder an der Mietwohnung zur Verlegung von Leitungen zur Nachbarwohnung unterfallen einer Interessenabwägung, § 242 BGB (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 555b BGB Rn 74).

cc) Pflichten zum Tätigwerden

Eine Pflicht zum Tätigwerden trifft den Vermieter nur für Erhaltungsmaßnahmen, da er nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet ist, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

b) Maßnahmen des Mieters

Das Gesetz regelt nur für zwei Konstellationen Maßnahmen des Mieters: Das Recht zur Mangelbeseitigung, wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug ist und in Notfällen, § 536a Abs. 2 BGB, sowie das Recht zur Entfernung von seinen Einrichtungen, § 539 Abs. 2 BGB. Nur mit Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter in anderen Fällen Änderungen an der Mietsache vornehmen.