ZAP 24/2017, Schnittstellen zwischen Miet- und Wohnungse ... / 3. Wohnungseigentumsrecht

a) Verwaltung

Bauliche Maßnahmen sind alle Entscheidungen und Maßnahmen, die in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum auf eine Änderung des bestehenden Zustands oder eine Geschäftsführung in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht abzielen und im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer erforderlich sind (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn 3). Das WEG regelt die Verwaltung in den §§ 20 bis 29 WEG. Das gemeinschaftliche Eigentum wird nach Maßgabe von §§ 21 bis 25 WEG durch die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinschaftlich, nach Maßgabe der §§ 26 bis 28 WEG durch den (fakultativen) Verwalter und im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats, § 29 WEG, durch diesen verwaltet. Das Sondereigentum verwaltet der jeweilige Sondereigentümer.

Hinweis:

Bauliche Maßnahmen am gemeinschaftliche Eigentum und mit Auswirkung auf das gemeinschaftliche Eigentum unterfallen damit den Regeln der Verwaltung.

b) Arten baulicher Maßnahmen und notwendige Quoren

Bauliche Maßnahme	Quorum
Instandsetzung, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG	einfache Mehrheit, § 21 Abs. 3 WEG
modernisierende Instandsetzung, § 22 Abs. 3 WEG	einfache Mehrheit, § 21 Abs. 3 WEG
Modernisierung, § 22 Abs. 2 WEG (privilegierte bauliche Veränderung)	doppelt qualifizierte Mehrheit (3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer nach Köpfen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile)
(luxus-)bauliche Veränderung, § 22 Abs. 1 WEG	jeder über die Grenze des § 14 Nr. 1 WEG hinaus Beeinträchtigte muss zustimmen

c) Vergleich der miet- und wohnungseigentumsrechtlichen Maßnahmen

Maßnahme	Mietrecht	Wohnungseigentumsrecht
Erhaltungsmaßnahmen/Instandhaltung und Instandsetzung	§ 555a BGB	§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG
Maßnahmen aufgrund von Umständen, die vom Vermieter nicht zu vertreten sind/modernisierende Instandsetzung	§ 555b Nr. 6 BGB	§ 22 Abs. 3 WEG
nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes/modernisierende Instandsetzung oder Modernisierung	§ 555b Nr. 4 BGB	§ 22 Abs. 3, § 22 Abs. 2 WEG
Schaffung von neuem Wohnraum/bauliche Veränderung(en)	§ 555b Nr. 7 BGB	§ 22 Abs. 1 WEG
sonstige Modernisierung(en)	§ 555b Nr. 1–5 BGB	§ 22 Abs. 2 WEG
überflüssige (oder Luxus-)Maßnahmen/bauliche Veränderung(en)	–	§ 22 Abs. 1 WEG
Bagatellmaßnahmen	–	–

d) Erhaltungsmaßnahmen

Instandhaltung und Instandsetzung zielen per se nicht auf eine Änderung des Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums (s. BGH, Urt. v. 9.12.2016 – V ZR 124/16). Die Wohnungseigentümer sind zu einer Beschlussfassung verpflichtet, § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG. Darauf hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch. Diese Pflicht entfällt nicht dadurch, dass Wohnungseigentümer nicht genügend Geld haben (s. BGH, Urt. v. 17.10.2014 – V ZR 9/14). Unterbleibt die erforderliche Instandsetzung, machen sich die Wohnungseigentümer schadensersatzpflichtig.

e) Bauliche Veränderungen, Abgrenzungen

Jede bauliche Maßnahme, die auf eine Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums abzielt, ist im Wohnungseigentumsrecht als modernisierende Instandsetzung, Modernisierung oder bauliche Veränderung einzustufen. Die Bagatellmaßnahme ist eine bauliche Veränderung, durch die die Wohnungseigentümer nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Nach Timme/Elzer besteht das mit § 22 Abs. 2 WEG verfolgte gesetzgeberische Anliegen dabei vor allem darin, dem Wohnungseigentümer – unabhängig von dem Bestehen eines Reparaturbedarfs – die Befugnis einzuräumen, mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnanlage an die "Erfordernisse der Zeit" entgegenzuwirken. Im Hinblick auf § 22 Abs. 1 WEG soll eine erweiterte Beschlusskompetenz geschaffen werden. Eine modernisierende Instandsetzung setzt voraus, dass eine gegenwärtige oder baldige Reparaturbedürftigkeit besteht. Bei § 22 Abs. 2 WEG fehlt es an einem prägenden Bezug zur Reparaturbedürftigkeit (Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 22 Rn 63–65; Rn 189–290). Grundlegend ist das BGH-Urteil vom 14.12.2012 (V ZR 224/11, NJW 2013, 1439):

• Der Kläger ficht mehrere Beschlüsse der Eigentümerversammlung an, mit denen sanierungsbedürftige Holz-Balkonbrüstungen "im Wege der modernisierenden Instandsetzung" durch solche aus Stahl und Glas ersetzt werden sollten:

  1.	Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden.
  2.	Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen.
  3.	Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als modernisierende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Der BGH hat sich in dieser Entscheidung intensiv mit der Definition des Nachteils i.S.v. §§ 22 Abs. 1 S. 1, 14 Nr. 1 WEG, der ...