ZAP 24/2017, Schnittstellen zwischen Miet- und Wohnungse ... / II. Bauliche Maßnahmen

In der Praxis tauchen insbesondere folgende Fragen auf:

• Wie ist das Verhältnis der §§ 555a ff. BGB zu § 22 WEG?
• Wie kann die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Maßnahmen des Mieters vorgehen?
• Was ist mit Maßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft, z.B. bei Modernisierungen und dem Einbau von Rauchwarnmeldern?

1. Ausgangspunkt

Im Mietrecht wird im Wesentlichen zwischen Erhaltungsmaßnahmen, zu denen der Vermieter verpflichtet ist, und Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters, die der Mieter dulden muss, unterschieden. Auf der einen Seite steht die Frage, wie weit die vertragliche Pflicht des Vermieters zur Erhaltung reicht, auf der anderen Seite die Frage, welche Maßnahme der Mieter zur Veränderung der Mietsache dulden muss. Kurz gesagt: Besteht eine Pflicht des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache bzw. eine Pflicht des Mieters zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme?

Im Wohnungseigentumsrecht werden die Maßnahmen anders bezeichnet und unterscheiden sich insbesondere durch die Zustimmungs- und Mehrheitserfordernisse. Will ein einzelner Wohnungseigentümer etwas am gemeinschaftlichen Eigentum verändern, braucht er i.d.R. die Zustimmung der anderen. Beschließt die Mehrheit der Wohnungseigentümer eine Maßnahme, muss sie für unterschiedliche Maßnahmen unterschiedliche Quoren erfüllen. In manchen Fällen hat der einzelne Wohnungseigentümer auch Anspruch auf Beschlussfassung. Es stellen sich also die folgenden Fragen: Was darf der Wohnungseigentümer, worauf hat er Anspruch und für welche Maßnahme braucht man welche Mehrheit? In der Praxis kommen im wieder folgende Fälle vor: Installation einer Parabolantenne, einer Kinderwagenrampe, eines behindertengerechten Zugangs, Einbau eines Treppen- oder Treppenhauslifts, eines Außenlifts und eines Wärmedämmverbundsystems (WDVS), der Austausch des Bodenbelags in der Wohnung und der Einbau von Rauchwarnmeldern.

2. Mietrecht

a) Maßnahmen des Vermieters

aa) Arten von baulichen Maßnahmen

Oberbegriff ist die bauliche Maßnahme. Bei baulichen Maßnahmen des Vermieters wird zwischen Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) und Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555b bis 555e BGB) unterschieden. Erhaltungsmaßnahmen sind Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen der in § 555b Nr. 1 bis 7 genannten Art, insbesondere zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Erhöhung des Gebrauchswertes und zur Umsetzung gesetzlicher Vorgaben. Nicht im Gesetz genannt werden Bagatellmaßnahmen, Luxusmaßnahmen und Maßnahmen zur Substanzerhaltung/-verbesserung.

Übersicht:

• Erhaltungsmaßnahmen, §§ 555a, 535 Abs. 1 S. 2 BGB:

  • Instandhaltung und
  • Instandsetzung.

• Bauliche Veränderungen:

  • Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555b BGB,
  • Luxusmaßnahmen und
  • Maßnahmen zur Substanzverbesserung (z.B. an einer Nachbarwohnung).
• Bagatellmaßnahmen.

bb) Gegenstand baulicher Maßnahmen

Als Gegenstand der Maßnahmen wird im Gesetz nur einheitlich die Mietsache genannt. Es wird also nicht zwischen Mietbereich und Gemeinschaftsbereich unterschieden. (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. Aufl. 2017, vor § 555a BGB Rn 5). Maßnahmen an der Nachbarwohnung oder an der Mietwohnung zur Verlegung von Leitungen zur Nachbarwohnung unterfallen einer Interessenabwägung, § 242 BGB (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 555b BGB Rn 74).

cc) Pflichten zum Tätigwerden

Eine Pflicht zum Tätigwerden trifft den Vermieter nur für Erhaltungsmaßnahmen, da er nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet ist, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

b) Maßnahmen des Mieters

Das Gesetz regelt nur für zwei Konstellationen Maßnahmen des Mieters: Das Recht zur Mangelbeseitigung, wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug ist und in Notfällen, § 536a Abs. 2 BGB, sowie das Recht zur Entfernung von seinen Einrichtungen, § 539 Abs. 2 BGB. Nur mit Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter in anderen Fällen Änderungen an der Mietsache vornehmen.

3. Wohnungseigentumsrecht

a) Verwaltung

Bauliche Maßnahmen sind alle Entscheidungen und Maßnahmen, die in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum auf eine Änderung des bestehenden Zustands oder eine Geschäftsführung in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht abzielen und im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer erforderlich sind (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn 3). Das WEG regelt die Verwaltung in den §§ 20 bis 29 WEG. Das gemeinschaftliche Eigentum wird nach Maßgabe von §§ 21 bis 25 WEG durch die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinschaftlich, nach Maßgabe der §§ 26 bis 28 WEG durch den (fakultativen) Verwalter und im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats, § 29 WEG, durch diesen verwaltet. Das Sondereigentum verwaltet der jeweilige Sondereigentümer.

Hinweis:

Bauliche Maßnahmen am gemeinschaftliche Eigentum und mit Auswirkung auf das gemeinschaftliche Eigentum unterfallen damit den Regeln der Verwaltung.

b) Arten baulicher Maßnahmen und notwendige Quoren

Bauliche Maßnahme	Quorum
Instandsetzung, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG	einfache Mehrheit, § 21 Abs. 3 WEG
modernisierende Instandsetzung, § 22 Abs. 3 WEG	einfache Mehrheit, § 21 Abs. 3 WEG
Modernisierung, § 22 Abs. 2 WEG (privilegierte bauliche Veränderung)	doppelt ...