1. Ausgangssituation
Im Wohnungseigentumsrecht hat nach § 28 Abs. 3 WEG der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Nach der Rechtsprechung muss der Verwalter spätestens sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres die Abrechnung erstellen und den Eigentümern vorlegen (Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl. 2017, § 28 Rn 30). Im Mietrecht können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter auch Betriebskosten trägt, § 556 Abs. 1 S. 1 BGB. Besteht eine solche Vereinbarung, muss der Vermieter nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB jährlich über die Vorauszahlungen für Betriebskosten abrechnen. Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
2. Umlage/Verteilung
Die Umlage von Kosten betrifft nur das Verhältnis von Vermieter und Mieter. Gehören dem Vermieter mehrere Einheiten in einem Haus, kann er grundsätzlich mit jedem Mieter etwas anderes vereinbaren: Brutto-Miete, Netto-Miete mit Vorauszahlungen, Netto-Miete mit Pauschale oder Mischformen, bei denen nur ein Teil der Betriebskosten gesondert ausgewiesen wird (Heizkosten bleiben bei dieser Betrachtung mal außen vor.) Es bedarf einer Vereinbarung über "dass und was".
Hinweis:
Treffen die Parteien keine Vereinbarung, bleibt es bei dem gesetzlichen Modell der Bruttomiete, § 535 BGB.
Wird bei der Mietstruktur ein besonderer Betrag für bestimmte Betriebskosten ausgewiesen und ist die Umlagevereinbarung unwirksam, dann wird der Betrag als Pauschale behandelt. Die Umlagevereinbarung verlagert das Risiko der Steigerung der Betriebskosten gegenüber dem Vertragsschluss und der Prognose auf den Mieter. Anders gewendet handelt es sich um eine erleichterte Form der Mieterhöhung. Der Sache nach treffen die Vertragsparteien die Abrede, dass sich ein Teil der Miete nach "externen Faktoren" berechnet, also wie eine Kostenmiete berechnet und nicht frei ausgehandelt wird.
Anders als die Umlage betrifft die Verteilung von Kosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft immer alle Einheiten einer Anlage (deswegen werden Heizkosten auch in Mietanlagen verteilt). Die Verteilung der Lasten und Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG kann nicht dazu führen, dass ein Teil der Kosten beim Verband Wohnungseigentümergemeinschaft verbleibt. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft geht es nicht um das Verhältnis Verband – Wohnungseigentümer, sondern um das Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer zueinander. Denn die Kosten müssen auf die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft verteilt werden. Ganz anders als beim Mieter, der nicht mit der Höhe der Betriebskosten eines Nachbarn argumentieren kann, geht es bei den Wohnungseigentümern nur um die Art der Verteilung. Der Mieter ist nicht verantwortlich dafür, dass der Vermieter mit der Miete erfolgreich wirtschaften kann, aber jeder Wohnungseigentümer ist verantwortlich dafür, dass der Verband seine Aufgaben erfüllen kann. Deshalb besteht für jedes Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Pflicht zur Verschaffung von Liquidität für diese (so schon BGH, Beschl. v. 2.6.2005 – V ZB 32/05).
3. Vorauszahlungen/Hausgeld
a) Vorauszahlungen
Die Vorauszahlungen sind im Mietrecht nur etwas Vorläufiges. Es sind letztlich nur Abschlagszahlungen, damit der Vermieter die laufenden Rechnungen begleichen kann und der Mieter mit der Bezahlung des Jahresbetrags nicht überfordert wird. Die endgültige Miethöhe ergibt sich erst aus der Abrechnung nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Mit Eintritt der Abrechnungsreife – nach einem Jahr – kann der Vermieter keine Vorauszahlungen mehr verlangen; er hat nur noch Anspruch auf Ausgleich des Saldos.
Hinweis:
Die Höhe der Vorauszahlungen hat eine große Bedeutung, wenn der Vermieter nicht rechtzeitig abrechnet. Denn dann verliert der Vermieter zwar den Anspruch auf Nachforderungen, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB, ihm verbleibt aber ein Anspruch auf Zahlung aus der Abrechnung bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen.
b) Hausgeld
Mit dem Wirtschaftsplan wird durch die Wohnungseigentümer beschlossen, wie viel der einzelne Wohnungseigentümer jeweils zu zahlen hat, damit der Verband in dem noch nicht abgeschlossenen Wirtschaftsjahr seine Aufgaben erfüllen kann. Meist wird eine monatliche Zahlungsweise beschlossen.
Hinweis:
Im Unterschied zum Mietrecht bleibt der Wirtschaftsplan Anspruchsgrundlage für das Hausgeld, auch wenn schon eine Abrechnung beschlossen wurde (BGH, Urt. v. 1.6.2012 – V ZR 171/11).
4. Einzelheiten zur Betriebskosten- und zur Jahresabrechnung
a) Betriebskostenabrechnung
Mit der Betriebskostenabrechnung wird entsprechend der vertraglichen Abrede die Miethöhe für den Abrechnungszeitraum berechnet. Der Vermieter hat "über die Vorauszahlungen für Betriebskosten" jährlich abzurechnen, § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Die Art der Kosten, die umgelegt werden können, ist durch Gesetz beschränkt, § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die Parteien müssen vereinbaren, welche Betriebskosten umgelegt werden, also in welchem Umfang sich die Miethöhe an den tatsächlichen Ausgaben des Vermieters orientiert. Wie bereits erwähnt, muss der Vermieter nach § 556 Abs. 3 S. 1 Hs. 2 BGB den Grundsatz der Wirtschaf...