ZAP 24/2021, Die Verwertungskündigung: Voraussetzungen, ... / IV. Mögliche Mietereinwände gegen die Verwertungskündigung

Die Verwertungskündigung kann im Einzelfall – ähnlich wie eine Eigenbedarfskündigung – gegen § 242 BGB verstoßen und damit unwirksam sein. In der Rechtsprechung wurde in diesem Zusammenhang ein Rechtsmissbrauch angenommen, wenn der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit den Verkauf des sanierungsbedürftigen Hauses plant und dies dem Mieter verschweigt (AG Münster, Urt. v. 25.8.1993 – 7 C 219/93, WuM 1993, 616), wenn der wirtschaftliche Nachteil, der zur Grundlage der Verwertungskündigung gemacht wird, bereits bei Mietvertragsschluss vorlag bzw. absehbar war (AG Lübeck, Urt. v. 7.1.1994 – 20 C 4086/93, WuM 1994, 542 und LG Hamburg, Urt. v. 1.10.1992 – 334 S 72/92, WuM 1992, 615) oder wenn der Vermieter die Notwendigkeit umfangreicher Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten durch sein eigenes vertragswidriges Verhalten herbeigeführt hat, indem er in der Vergangenheit seinen Erhaltungspflichten nicht nachgekommen ist (LG Frankfurt a.M., Urt. v. 14.2.1995 – 2/11 S 365/94, NJW-RR 1996, 266).

Eine rechtsmissbräuchlich und damit unwirksame Verwertungskündigung liegt auch dann vor, wenn des zunächst vorliegende Verwertungsinteresse des Vermieters nachträglich wegfällt und der Vermieter trotzdem an seiner Kündigung festhält, wobei analog zum Problem bei der Eigenbedarfskündigung als letzter maßgeblicher Zeitpunkt der Ablauf der Kündigungsfrist ist und nicht der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung oder derjenige, des tatsächlichen Auszugs des Mieters (vgl. BGH, Urt. v. 9.11.2005 – VIII ZR 339/04, NJW 2006, 220 zur Eigenbedarfskündigung; Staudinger/Rolfs, Neubearbeitung 2021, § 573 BGB Rn 172). Der Vermieter muss in einem solchen Fall seinem Mieter die Fortführung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen anbieten, um möglichen Schadensersatzansprüchen zu entgehen.

Nach weit verbreiteter und zutreffender Auffassung wirkt eine Verwertungskündigung des bisherigen Vermieters wegen Wegfalls des Erlangungsinteresse nicht über den Zeitpunkt hinaus, in dem ein Grundstückserwerber als neuer Eigentümer des Mietobjekts in das Grundbuch eingetragen wird (LG Aachen, Beschl. v. 28.4.1989 – 3 T 137/89, WuM 1990, 27; LG Münster, Urt. v. 20.2.1991 – 1 S 463/90, WuM 1991, 194; Staudinger/Rolfs, Neubearbeitung 2021, § 573 BGB Rn 173). Da das Erlangungsinteresse des Vermieters in einem solchen Fall unabhängig von der Art der geplanten Verwertung in objektiv erkennbarer Art und Weise bereits durch den Abschluss des schuldrechtlichen Kaufvertrages aufgegeben wird, ist bereits auf den Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses und nicht erst auf den Zeitpunkt der i.d.R. deutlich späteren Eintragung der Eigentümerstellung im Grundbuch abzustellen (zu Recht Staudinger/Rolfs, Neubearbeitung 2021, § 573 BGB Rn 173).