ZAP 24/2022, Fallstricke bei der Mieterhöhung (Teil 1): ... / 1. Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen

Vom einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB unterscheidet sich der qualifizierte Mietspiegel v.a. dadurch, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein muss. Das gesetzgeberische Ziel dieser Anforderung ist es, ein möglichst realistisches, verkleinertes Abbild des jeweiligen Wohnungsmarkts zu liefern (vgl. RegE BT-Drucks 14/4553, 57). Das setzt eine repräsentative Primärdatenerhebung, eine Datenauswertung nach einer Tabellenmethode oder eine vergleichbar geeignete Methode sowie eine öffentlich zugängliche Dokumentation aller Arbeitsschritte voraus, um eine Nachprüfung zu ermöglichen (RegE BT-Drucks 14/4553, 57 = NZM 2000, 415, 442). Seit dem 1.7.2022 finden sich Einzelheiten zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels in der Mietspiegelverordnung (MsV) der Bundesregierung (MsV v. 28.10.2021, BGBl 2021 I 4779).

Eine ausreichend repräsentative Primärdatenerhebung setzt eine Befragung zum Zwecke der Mietspiegelerstellung voraus (vgl. § 8 Abs. 1 MsV), wobei diese Daten von Vermietern und/oder Mietern erhoben werden können. Da eine Vollerhebung aller relevanten Mietverhältnisse einer Gemeinde aus praktischen Gründen ausscheidet, muss eine repräsentative Zufallsstichprobe durchgeführt werden, wobei sich in praktischer Hinsicht telefonische Befragungen als kostengünstigere Methode im Gegensatz zu Kontaktinterviews vor Ort durchgesetzt haben. Die Datenauswertung der so erhaltenen Primärdaten muss nach den in der Sozialwissenschaft anerkannten Tabellenmethoden oder Regressionsmethoden erfolgen, wobei § 7 Abs. 1 MsV auch Kombinationsmodelle ermöglicht (zu den Einzelheiten BeckOGK/Fleindl, § 558d BGB Rn 10 ff.). Schließlich setzt § 20 MsV eine Niederlegung der Arbeitsschritte in einer Dokumentation voraus, um die Ergebnisse nachvollziehbar und überprüfbar zu machen (BGH, Urt. v. 21.11.2012 – VIII ZR 46/12, NZM 2013, 138). Diese Dokumentation ist vom übrigen Mietspiegel textlich gesondert zu führen, § 20 Abs. 2 S. 2 MsV (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558d BGB Rn 106).

Hinweis:

Wenn im Mieterhöhungsprozess die Mieterseite die Vermutungswirkung nach § 558d Abs. 3 BGB bestreitet, muss sie sich mit den in der Dokumentation niedergelegten Grundsätzen und einzelnen Arbeitsschritten substantiiert auseinandersetzen. Die Vermieterseite muss dann mit einem geeigneten Beweismittel (Einholung von amtlichen Auskünften nach § 273 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, die Vernehmung von Zeugen, die an der Erstellung des Mietspiegels beteiligt waren oder die Einholung eines Sachverständigengutachtens) die in § 558d Abs. 3 BGB genannten Voraussetzungen zur Überzeugung des Tatgerichts deren Vorliegen beweisen.