ZAP 24/2022, Fallstricke bei der Mieterhöhung (Teil 1): ... / 2. Fristende

Die Jahressperrfrist muss bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens abgelaufen sein, wobei sie vom Zugang rückwärts zu berechnen ist. Die Fristberechnung richtet sich nach den §§ 188, 187, 193 BGB.

Hinweis:

Ein zu früh zugegangenes Mieterhöhungsverlangen kann nicht nach § 558b Abs. 3 BGB während des Zustimmungsprozesses nachgeholt werden, da diese Vorschrift explizit nur für formelle Mängel nach § 558a BGB Anwendung findet (Grüneberg/Weidenkaff, 81. Aufl. 2022, § 558 BGB Rn 12). Unabhängig davon ist es dem Vermieter im Zustimmungsprozess unbenommen, i.R.d. Klageschrift oder nachfolgenden Schriftsätzen ein weiteres Mieterhöhungsverlangen mit neuer Zustimmungsfrist abzugeben, sofern die geltenden Formvorschriften eingehalten werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 35).

a) Eintritt eines neuen Mieters und Ausscheiden eines von mehreren Mietern

Da für die Einhaltung der Sperrfrist auf alle Mieter abzustellen ist, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens Vertragspartner sind, beginnt grds. mit jedem Mieterwechsel die Frist neu zu laufen, es sei denn der neue Mieter tritt an Stelle des alten Mieters (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 27 m.w.N.). Für den besonders praxisrelevanten Fall, dass mit Zustimmung des Vermieters ein zusätzlicher Mieter in den Mietvertrag aufgenommen wird, beginnt mit diesem Zeitpunkt die Jahressperrfrist neu zu laufen (LG Berlin, Urt. v. 9.1.1997 – 61 S 234/96, GE 1997, 185). In den Fällen des gesetzlichen Mieterwechsels nach §§ 563-564 BGB, § 1568a BGB oder § 1922 Abs. 1 BGB beginnt jeweils keine neue Sperrfrist zu laufen (BeckOGK/Fleindl, § 558 BGB Rn 98). Das gleiche Ergebnis gilt nach umstrittener Auffassung auch dann, wenn ein Mieterwechsel aufgrund dreiseitigen Vertrags zustande kommt, da hier der bisherige Mietvertrag – wenn auch mit anderen Vertragspartnern – fortgelebt wird, was die Gleichstellung mit einer echten Neuvermietung, die zum Anlauf der Sperrfrist führen würde, verbietet (wie hier BeckOGK/Fleindl, § 558 BGB Rn 98; a.A. Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 558 BGB Rn 11; differenzierend Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 28).

b) Folgen eines formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangens

Durch eine mieterseitige Teilzustimmung eines formell ordnungsgemäß gestellten Mieterhöhungsverlangens wird nach einhelliger Meinung die Jahressperrfrist ausgelöst (Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 558 BGB Rn 9). In der Praxis kommt es jedoch häufig vor, dass der Mieter einem formell unwirksamen, weil z.B. nicht ausreichend begründetem Mieterhöhungsverlangen, nur teilweise zustimmt, was nach allgemeinen Regeln (§ 150 Abs. 2 BGB) eine Ablehnung verbunden mit einem neuen Angebot auf eine Mieterhöhung i.H.d. Teilzustimmung darstellt. Durch eine solche Teilzustimmung wird die Jahressperrfrist nicht ausgelöst (str., so aber die h.M. vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 30 m.w.N. auch zur Gegenauffassung).

Hinweis:

Der Vermieter hat in einem solchen Fall die Wahl, das neue Angebot des Mieters auf eine teilweise Mieterhöhung ausdrücklich oder konkludent anzunehmen, wobei letzteres in der vorbehaltlosen Annahme der erhöhten Mietzahlungen gesehen werden kann, §§ 133, 157 BGB (im Einzelnen str., Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 30 m.w.N.).

Alternativ kann der Vermieter ein neues Mieterhöhungsverlangen stellen, das nunmehr formell ordnungsgemäß ist, sofern er das Angebot des Mieters zurückweist.