ZAP 3/2015, Der zivilrechtliche Störerbegriff: Wer ist S ... / 2. Störung außenstehender Dritter

a) Wohnungseigentümergemeinschaft

Wenn es um die Störung außenstehender Dritter, insbesondere von Grundstücksnachbarn, aber auch von Mietern innerhalb der Wohnanlage geht, wendet der BGH (BGH MDR 2014, 397 = GE 2014, 527 = NZM 2014, 277; BGH, Urt. v. 5.12.2014 – V ZR 5/14) § 10 Abs. 6 S. 3 WEG an. Nach dieser Vorschrift nimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr und sonstige Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich zu erfüllen sind. Hierauf ist bei der Störung außenstehender Dritter abzustellen (LG Berlin GE 2014, 1467).

Der einzelne Wohnungseigentümer kann nicht alleine tätig werden, wenn zur Störungsbeseitigung Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum erforderlich sind. Bereits hieraus ergibt sich, dass es sich um eine geborene Gemeinschaftsangelegenheit handelt (Elzer MietRB 2014, 240), zu deren Erledigung nach § 10 Abs. 6 S. 3 WEG ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berufen ist (Briesemeister GE 2014, 1381). Außerdem besteht eine deutliche Parallele zur Verkehrssicherungspflicht, wo es der h.M. (Schmid in: Harz/Riecke/Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 5. Aufl. 2015, Kap. 28 Rn. 36 ff. m.w.N.) entspricht, dass diese von der Wohnungseigentümergemeinschaft und/oder vom Verwalter zu erfüllen ist. Für vom Gemeinschaftseigentum ausgehende Störungen jedenfalls Dritter ist deshalb die Wohnungseigentümergemeinschaft als Störer anzusehen (Schmid IMR 2015, 3, 4).

Hinweis:

Eine Klage auf Beseitigung der Störung ist deshalb gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu richten (Schmid IMR 2015, 3 [4]). Wenn man nicht bereits eine eigene Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft bejaht, liegt zumindest eine passive Prozessstandschaft vor.

Die einzelnen Wohnungseigentümer als solche sind im Außenverhältnis nicht als Störer anzusehen (LG Saarbrücken ZWE 2014, 361 = MietRB 2014, 240 = IMR 2014, 338; LG Berlin GE 2014, 1467; Schmid IMR 2015, 3 [4]; a.A. Dötsch IMR 2014, 338). Allerdings wird auch die Auffassung vertreten, dass neben der Wohnungseigentümergemeinschaft auch die einzelnen Wohnungseigentümer in Anspruch genommen werden können (Elzer ZMR 2006, 628 [629]; hiergegen zu Recht Klein in: Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 12. Aufl. 2013, § 10 Rn. 258).

b) Sondernutzungsberechtigter

Besonderheiten können sich ergeben, wenn die Störung von einer Sondernutzungsfläche ausgeht. Auch die Sondernutzungsfläche steht im Gemeinschaftseigentum (BayObLG WuM 1993, 206). Durch die Vereinbarung der Wohnungseigentümer sind jedoch die Rechte und Pflichten des Sondernutzungsberechtigten meist besonders geregelt und häufig denen eines Eigentümers angeglichen.

Hier ist es eine Frage der Ausgestaltung des Sondernutzungsrechts, ob die Verantwortlichkeit und damit die Störereigenschaft den Sondernutzungsberechtigten trifft (Schmid IMR 2015, 3 [4]). Das ist i.d.R. dann anzunehmen, wenn diesem die Verantwortlichkeit für den ordnungsgemäßen Zustand des Sondereigentums übertragen ist. Die Störereigenschaft des Sondernutzungsberechtigten folgt zudem meist daraus, dass dieser die Nutzung der Sondernutzungsfläche unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer und auch der Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmen kann (BGH NZM 2011, 495 = WuM 2011, 582).

Bei einer berechtigten Inanspruchnahme durch Dritte hat die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. haben die übrigen Wohnungseigentümer i.d.R. gegen den Sondernutzungsberechtigten einen Anspruch auf Duldung der Beseitigung der Störung und/oder auf Schadensersatz.

Hinweis:

In einem Prozess mit dem Dritten ist deshalb eine Streitverkündung in Erwägung zu ziehen (Schmid ZAP F. 7, S. 415 [420]).

c) Sondereigentümer

Für Störungen, die vom Sondereigentum ausgehen, ist allein der Sondereigentümer als Störer verantwortlich.