ZAP 3/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die For ... / 3. Form

a) Allgemeines

Hinsichtlich der erforderlichen Form, die eine Kündigung einhalten muss, ist zwischen den verschiedenen Mietverhältnissen zu unterscheiden:

• Für Wohnraummietverhältnisse ist gem. § 568 Abs. 1 BGB die Schriftform vorgeschrieben.
• Das gilt auch für die ungeschützten Mietverhältnisse gem. § 549 Abs. 2 und 3 BGB.
• Für Gewerberaummietverhältnisse ist kraft Gesetzes keine Form vorgeschrieben.

Soweit Schriftform für die Kündigung vorgeschrieben ist, handelt es sich um eine Wirksamkeitsvoraussetzung. Auf die Form kann nicht verzichtet werden. Sie gilt sowohl für die Vermieter- wie auch für die Mieterkündigung. Der Kündigende muss ggf. beweisen, dass die Unterschrift von ihm stammt (AG Schöneberg GE 2013, 215; AG Hamburg-Wandsbek ZMR 2012, 785).

b) Die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen

Die Tatbestandsvoraussetzung der Schriftform ergibt sich aus § 126 Abs. 1 BGB. Erforderlich ist danach eine Erklärung, die vom Kündigenden eigenhändig durch Namensunterschrift oder mit notariell beglaubigtem Handzeichen unterzeichnet ist. Unter Name ist grds. der Vor- und Nachname zu verstehen. Es genügt aber i.d.R. die Unterzeichnung mit dem Nachnamen. Das ist aber die Mindestvoraussetzung, sodass andere Bezeichnungen, wie Familienbezeichnung ("Dein Vater") oder Funktionen ("Die Geschäftsleitung" pp.) nicht ausreichen. Bei Doppelnamen muss grds. mit beiden Namensteilen unterschrieben werden. Die willkürliche Abkürzung führt zur Unwirksamkeit der Unterschrift (LAG Köln NZA 1987; a.A. BGH NJW 1988, 2822: Abkürzung des zweiten Namens mit den beiden Anfangsbuchstaben reicht aus). Nur wenn keine Zweifel an der Identität des Unterzeichners bestehen, reicht die Unterzeichnung mit dem ersten Teil des Doppelnamens aus (BGH NJW 1996, 997; OLG Frankfurt NJW 1989, 3030) z.B., weil sich die Identität eindeutig aus dem Briefkopf ergibt.

Eine Unterschrift erfordert nach dem Sprachgebrauch und dem Zweck der Formvorschrift (BGH NJW 1997, 3380, 3381; 1985, 1227; 1975, 1704; MDR 1964, 747), dass es sich tatsächlich um eine Schrift handeln muss. Eine Namensunterschrift setzt ein aus Buchstaben einer üblichen Schrift (BGH NJW 1992, 243; NJW-RR 1992, 1150; NJW 1989, 588; 1987, 1333; 1985, 1227; 1985, 2651; 1975, 1704) bestehendes Gebilde voraus, das nicht lesbar (BFH NJW 2000, 607; BGH NJW 1997, 3380, 3381; 1982, 1467; 1959, 734) zu sein braucht. Erforderlich, aber auch genügend, ist das Vorliegen eines die Identität des Unterschreibenden ausreichend kennzeichnenden Schriftzuges, der individuelle und entsprechend charakteristische Merkmale aufweist, die die Nachahmung erschweren (BGH NJW 1959, 734; 1985, 1227; OLG Frankfurt a.M. NJW 1993, 3079; OLG Düsseldorf NJW-RR 1992, 946, 947), sich als Wiedergabe eines Namens darstellt und die Absicht einer vollen Unterschriftsleistung erkennen lässt (BFH NJW 2000, 607, 608; BGH NJW-RR 2017, 445; NJW 1994, 55), selbst wenn er nur flüchtig niedergelegt ist und von einem starken Abschleifungsprozess gekennzeichnet ist (BGH NJW-RR 2017, 445; 1997, 760; NJW 1997, 3380, 3381). Unter diesen Voraussetzungen ist selbst ein vereinfachter und nicht lesbarer Namenszug als Unterschrift anzuerkennen, wobei insbes. von Bedeutung ist, ob der Unterzeichner auch sonst in gleicher oder ähnlicher Weise unterschreibt. Deshalb wird von der Rspr. zunehmend ein großzügiger Maßstab angelegt, wenn an der Autorenschaft keine Zweifel bestehen und zwar auch in Anbetracht der Variationsbreite, die selbst Unterschriften ein und derselben Person aufweisen (BGH NJW 1997, 3380, 3381; 1987, 1333; BVerfG NJW 1998, 1853; Schneider NJW 1998, 1844). Zum Teil wird mit Rücksicht auf die modernen Kommunikationsmittel, die häufig eine eigenhändige Unterschrift nicht mehr zulassen und deshalb auch nicht erfordern (GemS-OGB NJW 2000, 2340), eine noch weitere Lockerung bzgl. des Unterschriftserfordernisses gefordert. Nach Ansicht des BGH genügt aber weder eine eingescannte (BGH NJW 2006, 3784) noch eine zuvor blanko erteilte und dann ausgeschnittene und aufgeklebte Unterschrift (BGH NJW 2015, 3246 m. Anm. Einsele LMK 2015, 373985) den Anforderungen an eine wirksame Unterschriftsleistung. Bloße Striche oder geometrische Figuren genügen als Unterschrift ebenso wenig wie die bloße Wiedergabe von Anfangsbuchstaben (LAG Berlin NJW 2002, 989). Es ist i.d.R. erforderlich, dass man bei wohlwollendster Betrachtung bei Kenntnis des Namens des Unterzeichners diesen in der Unterschrift wiedererkennen kann (BGH NJW 1988, 713; KG NJW 1988, 2807). Dabei darf eine dem Schriftzug beigefügte Namenswiedergabe in Maschinenschrift zur Deutung vergleichend herangezogen werden (BGH NJW-RR 1997, 760; NJW 1992, 243; OLG Düsseldorf NJW-RR 1992, 946). Handzeichen, die allenfalls einen Buchstaben erkennen lassen, sowie Unterschriften mit einer Buchstabenfolge, die als bewusste und gewollte Unterzeichnung mit einer Namensabkürzung (Paraphe) (GemS-OGB NJW 2000, 2340; BGH NJW 1998, 762; 1997, 3380, 3381; 1994, 55; 1985, 1227; 1982, 1467; 1967, 2310; OLG Hamm NJW 1989, 3289; OLG Köln RPfleger 1991, 198; OLG Düsseldorf NJW-RR 1992, 946, 947)...