ZAP 3/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die For ... / 5. Inhalt

a) Allgemein

Aus der Kündigungserklärung muss eindeutig zum Ausdruck kommen, dass der Kündigende das Mietverhältnis beenden will. Das Wort "Kündigung" muss er hierfür nicht unbedingt gebrauchen. Im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit ist an dem Grundsatz festzuhalten, dass sich aus der Kündigungserklärung der übereinstimmende Kündigungswille aller Kündigenden ergibt und dieser Kündigungswille allen Kündigungsempfängern zuverlässig zur Kenntnis gebracht wird (AG Leipzig WuM 1998, 752; AG Friedberg WuM 1980, 63). Keine Kündigung liegt vor, wenn die Vertragsbeendigung lediglich in Aussicht gestellt, angedroht oder vorgeschlagen wird. Aus der Kündigungserklärung muss sich ergeben, wer die Kündigung ausgesprochen hat, welcher Mietgegenstand gekündigt wird und gegen wen sich die Kündigung richtet. Irrtümliche Falschbezeichnungen schaden nicht, wenn der Empfänger den Irrtum ohne Weiteres erkennen kann. Hat der Empfänger mehrere Wohnungen gemietet und ist unklar, welche Wohnung gekündigt werden soll, ist die Kündigung unwirksam (LG Berlin ZMR 1992, 346). Den Empfänger einer Kündigung trifft keine Aufklärungs- oder Nachforschungspflicht.

Im Austausch des Schlosses durch den Gerichtsvollzieher liegt keine Kündigungserklärung des Mietverhältnisses durch den Vermieter (OLG Koblenz ZMR 1993, 68), denn eine solche Maßnahme des Gerichtsvollziehers lässt sich jedenfalls so lange, wie sie nicht von bestimmten Erklärungen begleitet war, grds. nicht als Willensäußerung des Vermieters verstehen; der Gerichtsvollzieher handelt nämlich von seinem äußeren Erscheinungsbild her entsprechend seiner gesetzlichen Aufgabe nicht als Parteivertreter, sondern als selbstständiges Organ der Rechtspflege unter eigener Verantwortung.

Als einseitige Willenserklärung ist eine Kündigung bedingungsfeindlich. Dies gilt nach h.M. allerdings nur für die echte Bedingung, nicht für die Potestativbedingung (BGH NJW 1986, 2245). Eine echte Bedingung liegt vor, wenn die Wirksamkeit der Kündigung von einem künftigen ungewissen Ereignis abhängen soll. Bei der Potestativbedingung soll der Eintritt der Kündigungswirkung an das willkürliche Verhalten der Gegenpartei geknüpft werden, das sich nicht auf die Kündigung selbst bezieht (z.B. eine Mieterkündigung, falls der Vermieter Mängel nicht beseitigt). Rechtsbedingungen sind unschädlich. Das ist z.B. der Fall, wenn zunächst die Nichtigkeit des Mietvertrags, dann seine Anfechtung und schließlich die Kündigung behauptet wird. Eine hilfsweise ausgesprochene Kündigung ist ebenfalls wirksam, weil sie unter der Rechtsbedingung der Wirksamkeit des Vertrags und/oder der Unwirksamkeit zuvor ausgesprochener Kündigungen erfolgt. Das gilt inbs. für den Fall der "hilfsweise" erklärten ordentlichen Zahlungsverzugskündigung neben einer außerordentlichen fristlosen Kündigung (BGH BGHZ 220, 1 = NJW 2018, 3517 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 19/2018 Anm. 1; Börstinghaus LMK 2018, 411605; Kappus NJW 2018, 3522; Beyer jurisPR-MietR 24/2018 Anm. 3; Singbartl/Kraus NZM 2018, 946; Meier ZMR 2019, 175).

Bei der Befristung einer Kündigung muss unterschieden werden:

• Eine echte Befristung ist zulässig. Damit ist die Kündigung zu einem bestimmten Termin gemeint. Das gilt sowohl für die ordentliche Kündigung als auch für die außerordentliche Kündigung mit und ohne Frist.
• Demgegenüber ist eine unechte Befristung unzulässig (BGH NJW 2004, 284). Damit ist z.B. eine Mieterkündigung "zu dem Zeitpunkt zu dem eine neue Wohnung gefunden wurde" gemeint.

b) Umdeutung

Nicht immer ist die Erklärung, die eine Mietvertragspartei abgibt, ganz eindeutig. In diesem Fall muss zunächst eine Auslegung der Erklärung nach dem objektiven Empfängerhorizont erfolgen. Die Auslegung geht der Umdeutung vor.

Kommt man durch Auslegung zu dem Ergebnis, dass keine Kündigung, sondern eine andere Erklärung abgegeben wurde oder hat die Partei tatsächlich ausdrücklich eine solche andere Erklärung abgegeben, so stellt sich die Frage, ob diese Erklärung in eine Kündigung umgedeutet werden kann. Die Umdeutung dient dem Ziel, den von den Parteien erstrebten wirtschaftlichen Erfolg zu verwirklichen, wenn zwar das von ihnen gewählte rechtliche Mittel unzulässig ist, aber ein anderer, rechtlich gangbarer Weg zur Verfügung steht (BGH ZIP 2009, 264; BGHZ 19, 269, 273; 68, 204, 206). Maßstab ist auch hier allein der objektive Empfängerhorizont. Eine Umdeutung kommt nur dann in Betracht, wenn die Voraussetzungen einer anderen, dem gleichen Zweck dienenden Handlung erfüllt sind (BGH NJW 2013, 2361). Entscheidend ist die Frage, ob, der Empfänger den Beendigungswillen der anderen Partei hinsichtlich des Vertragsverhältnisses unzweifelhaft erkennen konnte. Deshalb kann eine unwirksame Anfechtungserklärung in eine außerordentliche Kündigung umgedeutet werden. Voraussetzung ist, dass die formellen und materiellen Voraussetzungen einer solchen Kündigung erfüllt sind und das Mietverhältnis auf jeden Fall beendet werden soll (BGH NJW 2006, 2696). Demgegenüber kann ein Angebot auf Abschluss eines Mietauf...