Nach § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in das bestehende Mietverhältnis und alle sich daraus ergebenden Pflichten ein (ausführlich zum Vermieterwechsel durch Grundstücksveräußerung Gather ZAP F. 4, S. 401 ff.; Börstinghaus NZM 2004, 481). Voraussetzung für die Anwendung der Vorschrift ist:
- Veräußerung des Grundstücks nach Überlassung der Wohnung (BGH NJW-RR 1989, 77);
- Identität zwischen Veräußerer und Vermieter.
Die Anwendung des § 566 BGB setzt zunächst voraus, dass der Wohnraum aufgrund eines wirksamen Mietvertrags bereits überlassen worden ist. § 566 BGB findet zugunsten des Mieters nur Anwendung, wenn er zum Erwerbszeitpunkt die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache ausübt. Ein Besitzerlangungsinteresse rechtfertigt den Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis dagegen nicht (BGH NZM 2016, 675). Überlassung verlangt Besitzeinräumung, und zwar i.d.R. des unmittelbaren Besitzes. Hierdurch soll der Erwerber geschützt werden, der nur den Besitz als tatsächlichen Zustand feststellen kann, aber nicht die Existenz schuldrechtlicher Verträge. Der Abschluss eines Mietvertrags reicht also nicht aus. Der Vermieter muss dem Mieter gem. § 535 Abs. 1 BGB den vertragsgemäßen Gebrauch bereits eingeräumt haben. Bei der Wohnraummiete soll nach ganz herrschender Auffassung hierzu die Überlassung der Schlüssel an den Mieter ausreichen.
Erforderlich ist eine Identität zwischen Veräußerer und Vermieter. Strittig ist, ob diese Identität bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses (OLG Köln ZMR 2001, 967) oder erst zum Zeitpunkt der Veräußerung (OLG Rostock NZM 2006, 262; Lammel, Wohnraummiete, 3. Aufl., § 566 Rn 23) bestehen muss. Wird der Vermieter erst nach Abschluss des Mietvertrags als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, bleibt er auch nach späterer Veräußerung des Grundstücks Vermieter (LG Stendal GE 2001, 925). Bei fehlender Identität treten die Rechtsfolgen des § 566 BGB grds. nicht ein (BGH BGHReport 2004, 287; NZM 1999, 1091; NJW 1974, 1551; OLG Celle ZMR 2000, 284; LG Berlin ZMR 1988, 61). Der Erwerber kann nur in Rechte eintreten, welche dem Verkäufer als Vermieter zustanden. Hat der Zwangsverwalter die Wohnung vermietet, so liegt es nahe, dass er für den damaligen Eigentümer der Immobilie gehandelt hat. Es liegt dann die für die Anwendung des § 566 BGB erforderliche Identität vor (BGH WuM 2013, 496 = ZMR 2013, 866). Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB aber dann entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (BGH NZM 2017, 847).
Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter – und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen –, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung (BGH NZM 2019, 208).
Die Wirkung der Rechtsnachfolge tritt mit Vollzug der Eigentumsänderung, also i.d.R. mit der Eintragung im Grundbuch, bei der Zwangsversteigerung mit Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses ein. Allein durch ein Rechtsgeschäft zwischen Grundstücksveräußerer und -erwerber, z.B. eine Regelung im notariellen Kaufvertrag über den wirtschaftlichen Besitzübergang und die Lastentragung, kann eine Rechtsnachfolge nicht begründet werden (LG Hamburg WuM 1993, 48). Möglich ist aber ein "dreiseitiger Vertrag", also eine Vereinbarung, an der zusätzlich auch der Mieter beteiligt ist (sog. Mieteintrittsvereinbarung; BGH NZM 2010, 471). Allein die Tatsache, dass der Mieter aufgrund der Mitteilung der Veräußerung die Miete an den Erwerber zahlt, kann im Einzelfall eine Zustimmung darstellen (BGH WuM 2013, 496 = ZMR 2013, 866). Möglich ist aber eine Ermächtigung des Erwerbers durch den Veräußerer zur Kündigung (BGH NJW 1998, 896).
Ist eine juristische Person, z.B. eine GmbH, AG oder Genossenschaft Eigentümerin des Grundstücks, liegt bei Veränderung auf Gesellschafterseite selbst bei vollständigem Verkauf oder einer Verschmelzung regelmäßig keine Veräußerung i.S.d. § 566 BGB vor, da kein Eigentümerwechsel stattfindet. Dies gilt auch bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die als Außengesellschaft i.S.d. BGH-Rechtsprechung tätig ist (s. oben II 1 b). Auch hier gilt für den Gesellschafterwechsel außerhalb des Grundbuchs § 566 BGB nicht (BGH NZM 1998, 260). Der Mietvertrag wird jedenfalls dann ohne Weiteres mit der Gesellschaft in der neuen personellen Zusammensetzung fortgeführt, wenn die ursprünglichen Gesellschafter mit einem ihre gesamthänderische Bindung bezeichnenden Vermerk gem. § 47 GBO als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren. Scheidet der vorletzte Gesellschafter aus der Gesellschaft aus, so führt dies regelmäßig zu einem Übergang des Mietvertrags auf den let...