Wird vermieteter Wohnraum in Wohnungseigentum umgewandelt oder wird Wohnungseigentum vermietet, entstehen im Schnittpunkt von Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (dazu Blank WuM 2000, 523; 2013, 94; Artz/Jacoby WuM 2013, 67; Häublein WuM 2013, 68; Becker WuM 2013, 73; Beyer WuM 2013, 77; Lehmann-Richter WuM 2013, 82; Suilmann WuM 2013, 86; Dötsch WuM 2013, 90) häufig Probleme, weil beide Bereiche nicht ausreichend aufeinander abgestimmt sind. Hier sind die verschiedenen Fallkonstellationen zu unterscheiden:
Wird ein Mietvertrag über eine bereits in Wohnungseigentum umgewandelte oder neu errichtete Eigentumswohnung abgeschlossen, dann ergeben sich die Parteien des Mietvertrags aus dem Mietvertrag. Für den Fall der Veräußerung der Wohnung nach der Vermietung tritt der Erwerber gem. § 566 BGB an die Stelle des Veräußerers. Die Vorschrift des § 566 BGB ist auf die Veräußerung von Wohnungseigentum unmittelbar anwendbar (BGHZ 126, 357).
Zu einer "Vermieterfalle" kann sich die Umwandlung einer vermieteten Wohnung in eine Eigentumswohnung entwickeln. Wird Wohnungseigentum begründet, gibt es mindestens zwei, manchmal auch drei Eigentums- bzw. Nutzungsverhältnisse. Es entstehen mindestens Gemeinschafts- und auch Sondereigentum, manchmal werden auch noch Sondernutzungsrechte begründet. Dies muss sorgfältig getrennt werden. Das Mietverhältnis selbst wird durch die Aufteilung nicht berührt. Es bleibt selbst dann ein einheitliches Mietverhältnis, wenn Sonder- und Gemeinschaftseigentum nach der Umwandlung betroffen sind. Es stellt sich nur die Frage, wer Vermieter dieses einheitlichen Mietverhältnisses geworden ist, was dann etwa für die Frage, wer die Kündigungserklärung abzugeben hat, von Bedeutung ist.
- Soweit der Mieter lediglich nicht dem ausschließlichen Mietgebrauch unterliegende Teile mitbenutzt, die im Gemeinschaftseigentum stehen, z.B. das Treppenhaus, wird die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Vermieter (LG Hamburg WuM 1997, 47). Vermieter ist der jeweilige Eigentümer des Sondereigentums.
- Steht dem Mieter an einem dem Gemeinschaftseigentum unterfallenden Grundstücksteil ein ausschließlicher Mietgebrauch zu, so wird der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung alleiniger Vermieter, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist und zusammen mit der Wohnung ein Kellerraum vermietet ist, der nach der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht (BGH WuM 1999, 390).
- Umstritten ist nach wie vor die Frage, wer Vermieter wird, wenn dem Mieter Räume vermietet wurden, die nach der Umwandlung zwei verschiedenen Eigentümern gehören. Gehört zu der Wohnung ein mitvermieteter Nebenraum, der nach der wohnungseigentumsrechtlichen Aufteilung zum Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers gehört, dann soll nach einem Urteil des LG Hamburg (ZMR 1999, 765) der o.g. Rechtsentscheid des BGH nicht anwendbar sein. In diesem Fall sollen beide Erwerber Vermieter werden.
- Wurde bei einem einheitlichen Mietverhältnis über eine Wohnung und eine Garage das Sondereigentum an der Wohnung und das Teileigentum an der Garage an unterschiedliche Erwerber veräußert, so werden beide Erwerber gemeinsam Vermieter des einheitlichen Mietverhältnisses über Wohnung und Garage (BGH NZM 2005, 941; ebenso schon BayObLG WuM 1991, 78).
- Besteht am Gemeinschaftseigentum ein Sondernutzungsrecht (z.B. an Gartenflächen) zugunsten des Sondereigentümers, dem auch die vom Mieter bewohnte Wohnung gehört, dann neigt das LG Hamburg (WuM 1997, 47) zu der Annahme, dass dieser Sondernutzungsberechtigte entsprechend §§ 566, 567 BGB alleiniger Vermieter ist.
- Ist das Gebäude bereits in Wohnungseigentum geteilt, wurde die Wohnung aber noch von der Bauherrengemeinschaft vermietet, obwohl zu diesem Zeitpunkt das Wohnungsgrundbuch bereits angelegt war und ein einzelner Bauherr als Eigentümer eingetragen ist, bleibt die Bauherrengemeinschaft Vermieter, da § 566 BGB nur einschlägig ist, wenn das Eigentum nach Vertragsschluss übergeht. Der Erwerber kann sich zwar von der Gemeinschaft den Anspruch auf Miete abtreten lassen, die volle Vermieterstellung kann er jedoch nicht erlangen. Auch hier muss eine Kündigungserklärung durch die Bauherrengemeinschaft als Vermieter erfolgen. In diesen Fällen der Vorratsteilung gem. § 8 WEG setzt sich das Bruchteilseigentum am Wohnungseigentum fort.
- Möglich ist auch die Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen (BGHZ 144, 386; BayObLG NZM 2000, 41; OLG Hamburg NZM 2001, 132). Das betrifft nicht nur Außenflächen zu Werbezwecken, sondern auch die Vermietung von Räumen z.B. an den Hausmeister. Denkbar ist auch, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft das Sondereigentum eines insolventen Wohnungseigentümers erwirbt, um es zu vermieten. Nach bisheriger Rechtsauffassung war aber nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst Vermieterin, sondern die einzelnen Wohnungseigentümer in ihrer personellen Zusammensetzung zum Zeitpunkt der Vermietung. Seit der Entscheidung...