Die Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Um ihre Wirksamkeit entfalten zu können, muss sie vom richtigen Absender dem richtigen Adressaten in der richtigen Form mit dem richtigen Inhalt zugehen. Gesetzliche Formvorschriften müssen immer nach ihrem Sinn und Zweck ausgelegt werden. Sie dürfen nicht zum Selbstzweck verkümmern. Auf der anderen Seite müssen die sich aus dem Gesetz ergebenden formalen Anforderungen aber in dem Umfang, der für eine sinnvolle und zweckmäßige Gesetzesanwendung erforderlich ist, auch eingehalten und beachtet werden.
1. Absender
Die Kündigung des Mietverhältnisses kann immer nur durch den Vermieter selbst erfolgen. Der Absender einer Kündigung muss zum Zeitpunkt der Abgabe (LG Köln WuM 1996, 623; offengelassen von BGH NZM 2015, 487 = NJW 2015, 1749, ob es auf den Zeitpunkt des Zugangs ankommt) der Kündigungserklärung Vermieter des konkreten Mietvertrags sein. Wenn mehrere Personen Vermieter sind, muss die Kündigung auch von allen Vermietern erklärt werden. Je nach Art der Kündigung kann das Mietverhältnis dann mit Zugang der Kündigung beendet sein oder nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist.
a) Person des Vermieters
aa) Einzelperson
Die Parteien eines Mietvertrags werden allein durch den zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrag bestimmt. Ihre Beziehungen zur Mietsache, seien es Eigentums-, Besitz- oder sonstige Nutzungsrechte, sind unerheblich (KG MDR 1998, 529; LG Berlin GE 1987, 91). Bei Einzelpersonen ist dies verhältnismäßig leicht festzustellen. Die Kündigung muss deshalb durch den oder die Vermieter oder zumindest im Namen des Vermieters und nicht im Namen des Grundstückseigentümers abgegeben werden (KG MDR 1998, 529; WuM 1997, 101, 103; LG Berlin ZMR 1997, 358). Stammt die Kündigung nicht vom Vermieter oder bei Personenmehrheiten von allen Vermietern, ist sie formell unwirksam und löst keine Ansprüche aus. Eine nachträgliche Genehmigung und damit Heilung des Mangels durch den evtl. Berechtigten ist nicht möglich.
bb) Personenmehrheiten
Mietvertragspartei sind hier zunächst all die Personen, die im Kopf des Vertrags als Mieter oder Vermieter aufgeführt sind und die den Vertrag auch unterzeichnet haben. Bei Eheleuten genügt es dabei, wenn diese im Kopf des Vertrags als "Eheleute" oder "Herr und Frau" bezeichnet sind. Die Angabe des Vornamens ist nicht zwingend erforderlich. Unklarheiten können bei der Vermietung von und an Eheleute(n) auftreten, wenn die Angaben im Mietvertragskopf nicht identisch sind mit den Personen, die den Mietvertrag unterschrieben haben. Da dieses Phänomen häufiger auf Mieterseite vorkommt, s. dazu unten unter II 2 a.
b) BGB-Gesellschaft
Eine im Rechtsverkehr nach außen in Erscheinung tretende Außengesellschaft ist teilrechtsfähig (BGH NJW 2001, 1056). Sie ist dann Vermieterin und muss selbst als eigene Rechtspersönlichkeit die Kündigungserklärung abgeben und ihr gegenüber muss auch gekündigt werden. Sind im Mietvertrag aber die einzelnen Gesellschafter als Mietvertragspartei aufgeführt und fehlt ein Hinweis auf die gesellschaftsrechtlichen Beziehungen, so muss die Kündigung von allen Personen, die im Mietvertrag als Vermieter genannt werden, erklärt werden bzw. an alle diese Personen adressiert werden. Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses und Vermieterin der Wohnungen dieses Anwesens ist, unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der einzelnen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnungen auseinandergesetzt, tritt der neue Eigentümer in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (BGH WuM 2012, 31 = NZM 2012, 150).
Problematischer ist es bei der reinen Innengesellschaft. Hier sind zunächst die Gesellschafter Absender und Adressat der Erklärung. Umstritten war lange, welche Auswirkungen in diesem Fall ein Gesellschafterwechsel hat. Ein Mietvertrag über ein Grundstück, den eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin abgeschlossen hat, wird nach einem Gesellschafterwechsel jedenfalls dann ohne Weiteres mit der Gesellschaft in der neuen personellen Zusammensetzung fortgeführt, wenn die ursprünglichen Gesellschafter mit einem ihre gesamthänderische Bindung bezeichnenden Vermerk (§ 47 GBO) als Eigentümer oder Erbbauberechtigte im Grundbuch eingetragen waren (BGH NZM 1998, 260).
Die Kündigung des Mieters braucht nicht allen Gesellschaftern einer BGB-Gesellschaft zuzugehen. Vielmehr wird bei Passivvertretung eine gegenüber der BGB-Gesellschaft abzugebende Willenserklärung nach dem auch hier anwendbaren Rechtsgedanken aus § 125 Abs. 2 S. 3 HGB bei Abgabe gegenüber einem der zur Mitwirkung bei der Vertretung befugten Gesellschafter wirksam (OLG Hamburg WuM 1978, 120 = ZMR 1980, 84).
c) Rechtsnachfolge
aa) Tod des Vermieters
Für den Fall des Todes des Vermieters gilt die allgemeine erbrechtliche Bestimmung über die Universalrechtsnachfolge gem. § 1922 BGB. Der oder die Erben treten als Vermieter in den Mietvertrag ein. Mietrechtliche Sondervorschriften z.B. über ein Kündigungsrecht gibt es nicht. Da die Erbengemeinschaft nicht recht...