a) Allgemeines
Auch die außerordentliche befristete Kündigung des Mieters wird in einigen speziellen Vorschriften abschließend geregelt. Sie hat ihren Grund i.d.R. in einer Veränderung der tatsächlichen Gegebenheiten, und zwar sowohl in Bezug auf das Mietobjekt als auch in Bezug auf die beteiligten Personen.
b) Kündigung wegen Modernisierung
Im Zusammenhang mit Modernisierungsarbeiten stehen dem Mieter zu zwei verschiedenen Zeitpunkten zwei selbstständige außerordentliche befristete Kündigungsrechte zu.
aa) Modernisierungsankündigung
Gemäß § 555d BGB hat der Mieter grds. Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Der Mieter kann jedoch gem. § 555e Abs. 1 BGB das Mietverhältnis bis zum Ablauf des auf den Zugang der Kündigung folgenden Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dem Mieter steht also eine Überlegungsfrist von mindestens einem und maximal zwei Monaten zu.
bb) Mieterhöhung wegen Modernisierung
Wenn der Mieter die Modernisierung geduldet hat, kann der Vermieter unter den Voraussetzungen der §§ 559 ff. BGB die Miete erhöhen. Der Mieter ist in diesem Fall gem. § 561 BGB berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen (dazu nachstehend c).
c) Kündigung wegen einer Mieterhöhung
Das Gesetz erlaubt dem Mieter nach einer Mieterhöhung außerordentlich fristgerecht zu kündigen. Dabei ist zu unterscheiden, ob es sich um eine freifinanzierte Wohnung oder um preisgebundenen Wohnraum handelt.
aa) Freifinanzierter Wohnungsbau
Dem Mieter wurde vom Gesetzgeber ein Sonderkündigungsrecht in § 561 BGB eingeräumt. Danach kann der Mieter sowohl nach Zugang eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete als auch nach einer Modernisierungsmieterhöhung gem. § 559 BGB das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang des Zustimmungsverlangens/der Erhöhungserklärung folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Vorschrift gilt nicht bei einseitigen Mieterhöhungen nach dem teilweise noch weiter geltenden WoBindG oder der an seine Stelle getretenen Landesgesetze. Sie gilt auch nicht nach einvernehmlichen Mieterhöhungen gem. § 557 BGB. Vom Wortlaut her lösen damit alle Willenserklärungen des Vermieters, die entweder darauf gerichtet sind, dass der Mieter einer Mieterhöhung zustimmen soll oder, dass er ab einem bestimmten Zeitpunkt eine erhöhte Miete gem. § 559 BGB zahlen soll, das Kündigungsrecht aus. Keine Geltendmachung i.S.d. Gesetzes ist lediglich ein Angebot auf einverständliche Änderung des Vertrags gem. § 557 Abs. 1 BGB. Auf die Wirksamkeit der Erhöhung kommt es dabei nicht an. Auch nach einer formell oder materiell unwirksamen Erhöhung besteht das Kündigungsrecht. Das Mietverhältnis endet immer vier Monate nach Zugang der Mieterhöhung, egal wann der Mieter von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht. Daraus ergibt sich folgende Tabelle zur Berechnung der Kündigungsfristen und des Kündigungszeitpunkts nach einer Mieterhöhung gem. §§ 558, 559 BGB:
Tabelle zur Berechnung der Kündigungsfristen und des Kündigungszeitpunkts nach Mieterhöhungen gem. §§ 558, 559 BGB:
| Zugang des Mieterhöhungsverlangens im Laufe des Monats |
Zugang der Kündigung beim Vermieter bis spätestens Ende des Monats |
Wirkung der Kündigung zum Ende des Monats |
| Januar |
März |
Mai |
| Februar |
April |
Juni |
| März |
Mai |
Juli |
| April |
Juni |
August |
| Mai |
Juli |
September |
| Juni |
August |
Oktober |
| Juli |
September |
November |
| August |
Oktober |
Dezember |
| September |
November |
Januar |
| Oktober |
Dezember |
Februar |
| November |
Januar |
März |
| Dezember |
Februar |
April |
bb) Preisgebundener Wohnungsbau
Für Wohnungen, für die noch die Kostenmiete nach dem WoBindG, der II. BV und der NMV zu zahlen ist, ist § 11 Abs. 1 WoBindG lex specialis (BGH NJW 2012, 2270). Etwas anderes gilt jedoch für den geförderten Wohnungsbau in einigen Bundesländern. Nach Übertragung der ausschließlichen Gesetzgebungszuständigkeit für den Bereich der Wohnraumförderung durch das "Gesetz zur Überleitung der sozialen Wohnraumförderung auf die Länder – Wohnraumförderungs-Überleitungsgesetz" (WoFÜG) (BGBl I 2098 [2100]) im Rahmen der Föderalismusreform (BGBl I 2034) auf die Länder haben inzwischen zahlreiche Bundesländer (s. die Darstellung des Landesrechts bei Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Vor §§ 557 Rn 26 ff.) abweichende Regelungen erlassen. Das jeweils geltende Landesrecht verweist teilweise auf die Vorschriften für die Mieterhöhung im preisfreien Wohnungsbau. Dann gilt auch für diesen Wohnungsbestand das Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB.
§ 11 WoBindG setzt ein Wohnraummietverhältnis voraus (KG NZM 2008, 42). Jedoch können die Parteien auch bei einem Mietverhältnis, das originär nicht preisgebunden ist, z.B. auch einem Zwischenmietverhältnis, die Geltung der §§ 8–11 WoBindG vereinbaren (BGH NZM 2004, 378; AG Tempelhof-Kreuzberg WuM 2013, 228 m. Anm. Börstinghaus WuM 2013, 528). Das Sonderkündigungsrecht steht dem Mieter auch dann zu, wenn der Mietvertrag eine Gleitklausel gem. § 4 NMV enthält, wonach die jeweilige Kostenmiete geschuldet wird (LG Berlin WuM 1997, 117; LG Bremen WuM 1985, 394). Wie bei der Kündigung gem. § 561 BGB, muss die Mieterhöhungserklärung gem. § 10 WoBindG nicht wirksam sein, um das Kündigungsrecht auszulösen (AG Brakel WuM 1983, 349). Die Kündigungsfrist beträgt bei § 11 WoBindG an...