ZAP 3/2021, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die auß ... / d) Kündigung bei verweigerter Untervermietungserlaubnis

Gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 BGB kann sowohl ein Wohnraum- wie auch ein Gewerberaummieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn ihm der Vermieter die begehrte Untermieterlaubnis nicht erteilt. Das Kündigungsrecht besteht nur bei einer erlaubnispflichtigen Gebrauchsüberlassung. Hierzu zählt jede Gebrauchsüberlassung, sei es zum selbstständigen oder unselbstständigen Mitgebrauch (OLG Hamm WuM 1992, 318). Auch für die Aufnahme eines Familienangehörigen oder Lebensgefährten benötigt der Mieter eine Genehmigung des Vermieters (BGH NJW 2004, 56). Auf die Erteilung der Erlaubnis hat er im Regelfall aber einen Anspruch (BGH, a.a.O.). Der Mieter muss den Vermieter über die Person des Untermieters aufklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und ggf. auch wirtschaftliche Leistungsfähigkeit machen zu können (BGH NZM 2015, 890: zum Nachmieter). Dazu gehört mindestens der Name der aufzunehmenden Person, die berufliche Situation sowie eine Kontaktanschrift (Wiek WuM 2003, 690); ob noch weitere Angaben (z.B. Geburtsdatum, vorherige Adresse) verlangt werden können, ist eine Frage des Einzelfalls (dafür Lützenkirchen MietRB 2004, 34). In der Gewerberaummiete gehen die Auskunftsansprüche im Einzelfall noch weiter (BGH NJW 2007, 288).

Das Kündigungsrecht des Mieters entsteht, wenn der Vermieter eine begehrte Erlaubnis verweigert, ohne dass in der Person des Dritten hierzu ein wichtiger Grund vorliegt. Der Vermieter muss die Kündigung ausdrücklich verweigern. Es reicht aber auch, dass er eine ihm vom Mieter gesetzte Erklärungsfrist hat verstreichen lassen (LG Berlin NZM 2001, 231; LG Nürnberg-Fürth WuM 1995, 587; LG Berlin MM 1986, 453; ZMR 1998, 558; NZM 1999, 405; LG Mannheim ZMR 1998, 565; LG Gießen WuM 1999, 458). Es ist aber nicht als Verweigerung zu werten, wenn der Vermieter auf eine Anfrage bezüglich der Untermieterlaubnis des Mieters, die dieser ohne Benennung eines konkreten Untermieters an den Vermieter gerichtet hat, nicht innerhalb einer vom Mieter gesetzten Frist antwortet (OLG Koblenz NZM 2001, 581). Das BGB gibt dem Mieter von Wohnraum keinen Anspruch auf Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Untervermietungserlaubnis (KG WuM 1992, 350). Bei einer generellen Verweigerung jeglicher Untervermietung ist eine Kündigung aber möglich (LG Berlin ZMR 2001, 969; LG Köln WuM 1994, 468; BGH NJW 1972, 1267) und zwar selbst dann, wenn der Mietvertrag nur noch wenige Monate besteht (LG Mannheim WuM 2001, 549).

Der vollständigen Verweigerung gleichgestellt wird der Fall, dass der Vermieter die Erlaubniserteilung von zusätzlichen weder durch §§ 540, 553 BGB noch durch wirksame Regelungen im Mietvertrag vereinbarte Bedingungen oder Auflagen abhängig macht. Voraussetzung für einen Anspruch auf Untermieterlaubnis ist, dass der Mieter dem Vermieter den vollen Namen sowie Alter und Beruf des Untermieters mitgeteilt hat (OLG Koblenz NZM 2001, 581; AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg GE 1994, 1267).

Der Mieter muss sein Kündigungsrecht nicht zum ersten zulässigen Termin ausüben. Dem Mieter steht eine Überlegungsfrist zu (BGH NJW 1972, 1267). Das Recht kann jedoch bei übermäßig langem Warten verwirkt sein. Es gelten die Kündigungsfrist des § 573d Abs. 2 BGB und das Schriftformerfordernis des § 568 BGB. Eine Abmahnung oder Fristsetzung ist nicht erforderlich.

Das Kündigungsrecht kann individualvertraglich ausgeschlossen werden (Sonnenschein PiG 23, 167, 184; Blank in: Schmidt-Futterer § 540 BGB Rn 67). Ein formularvertraglicher Ausschluss verstößt gegen § 307 BGB. Das gilt sowohl für die Wohnraummiete (LG Bonn NZM 2003,397; LG Hamburg WuM 1992, 689; LG Ellwangen WuM 1982, 297; Kinne GE 1998,1183) als auch für die Miete von Geschäftsraum (BGH NJW 1995,2034; V. Emmerich in: Staudinger § 540 BGB Rn 20; Fleindl in: Bub/Treier Kap IV Rn 439; a.A. OLG Düsseldorf WuM 1994, 467; Wolf/Eckert/Ball Rn 977; Palandt/Weidenkaff § 540 BGB Rn 2).