ZAP 4/2015, Das verbraucherprivatrechtliche Widerrufsrec ... / IV. Persönlicher Anwendungsbereich

Eingangs wurde klargestellt, dass sich die aufgezeigten Fragen des Widerrufsrechts nur stellen, wenn sich der Vermieter als Unternehmer und der Mieter als Verbraucher gegenüber stehen. Abschließend erfolgen einige kurze Hinweise zur entsprechenden Qualifizierung der Vertragsparteien.

1. Mieter als Verbraucher

Der Mieter muss, damit er in den personellen Anwendungsbereich der hier relevanten Widerrufsvorschriften einbezogen wird, bei Vertragsschluss als Verbraucher handeln. Nach § 13 BGB ist ein Verbraucher eine natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann. Unproblematisch nicht erfasst sind daher reine Gewerberaummietverträge, die abgeschlossen werden, um in den Räumen eine gewerbliche resp. selbständig berufliche Tätigkeit auszuüben. Die Problematik des Widerrufs von Willenserklärungen betrifft daher in erster Linie die Wohnraummiete. Wohnraummieter sind Verbraucher.

Es gilt jedoch zu klären, wie Mischmietverträge zu behandeln sind. Für die Beantwortung der Frage, ob der Mieter hier als Verbraucher gehandelt hat und daher ein Widerrufsrecht in Betracht kommt, lässt sich an die Qualifizierung des Mietvertrags als Gewerbe- oder Wohnraummietvertrag nach der Rechtsprechung des BGH anknüpfen (BGH, Urt. v. 9.7.2014 – VIII ZR 376/13), wonach es für die Einordnung als Gewerbe- oder Wohnraummietvertrag davon abhängt, welcher Teil nach den Vereinbarungen der Parteien überwiegt. Jedenfalls hat die Einordnung als Wohnraum- oder Gewerberaummietvertrag einheitlich für den gesamten Vertrag zu erfolgen – eine Aufspaltung findet insofern nicht statt (BGH, Urt. v. 9.7.2014 – VIII ZR 376/13). Ist der Mietvertrag danach als Wohnraummietvertrag einzuordnen, so handelt auch immer ein Verbraucher, so dass der Mieter in den persönlichen Anwendungsbereich fällt.

Ob bei Mietverträgen über sonstige Räume, also solchen, die weder als Wohnraum- noch als Gewerberaummietverträge zu klassifizieren sind, etwa ein Lagerraum, eine Garage oder vergleichbare Räume, ein Widerrufsrecht besteht, ist nicht pauschal zu beantworten. Ein solches ist dann ausgeschlossen, wenn die Räumlichkeiten zu Zwecken genutzt werden sollen, die (überwiegend) der gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit des Mieters zuzuordnen sind. Möchte der Mieter die Räume hingegen privat nutzen, handelt er als Verbraucher und ihm steht – auch wenn es sich nicht um einen Wohnraummietvertrag handelt – bei Vorliegen der situativen Voraussetzungen ein Widerrufsrecht gegenüber dem unternehmerisch handelnden Vermieter zu.

Praxishinweis:

Für die Praxis bedeutet dies für den Vermieter beim Abschluss von Mischmietverträgen sowie der Vermietung von sonstigen Räumen eine umfassende Einzelfallprüfung, um herauszufinden, ob er eine Widerrufsbelehrung vorzunehmen hat.

2. Vermieter als Unternehmer

Wohnungen werden gerade in Deutschland häufig von privat handelnden Vermietern angeboten. Hier kommt es dann zu Vertragsabschlüssen zwischen zwei Verbrauchern, so dass sich die Frage des Widerrufsrechts von vornherein nicht stellt. Zu der derzeit kommunizierten Sorge, solche Vermieter müssten nun über das Widerrufsrecht belehren bzw. seien von diesem betroffen, besteht daher kein Anlass.

Hinweis:

Der Privatvermieter wird auch nicht etwa deshalb zum Unternehmer, weil er die Wohnungsverwaltung an einen Profi abgibt (vgl. auch Gsell WuM 2014, 375, 379; Horst DWW 2015, 2, 4; a.A. Mediger, demnächst NZM 2015 Heft 6 m.w.N.).

Weitgehend ungeklärt ist allerdings die Frage, unter welchen Voraussetzungen, ab welchem Umfang der Vermieter als Unternehmer einzuordnen ist. Hier mangelt es bislang an Orientierung für die Vermieter, was zur Unsicherheit beiträgt. Hier ergibt sich das Folgeproblem, welche Auswirkungen es hat, wenn der Privatvermieter irrtümlich über ein gesetzlich nicht bestehendes Widerrufsrecht belehrt, was wiederum hinreichend Stoff für einen weiteren Aufsatz mit sich bringt (dazu etwa Kolbe JZ 2013, 441).