ZAP 4/2015, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 2. Betriebskostenabrechnung

a) Erläuterungserfordernis

Der BGH hat 1981 (BGH, Urt. v. 23.11.1981 – VIII ZR 198/80) die Mindestvoraussetzungen, die eine Betriebskostenabrechnung erfüllen muss, festgelegt. Danach muss eine Betriebskostenabrechnung zumindest folgende Angaben enthalten:

• eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
• die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
• die Berechnung des Anteils des Mieters und
• den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Problematisiert wird in Verfahren vor allem immer wieder das Erläuterungserfordernis. Jüngst musste der Senat entscheiden, ob die Angabe und Verwendung des Abrechnungsschlüssels "Personenmonate" ohne weitere Erläuterungen und insbesondere der Angabe, wie viele Personen in welcher Wohnung in Ansatz gebracht wurden, formell ausreichend ist. Nach der Entscheidung des BGH (BGH WuM 2014, 722 = GE 2014, 1645 = NJW 2015, 51 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 111 mit Anm. Eisenschmid; Harsch MietRB 2015, 2; Kinne GE 2014, 1620; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 1/2015 Anm. 2) ist eine Betriebskostenabrechnung nicht deshalb unwirksam, weil eine – nicht näher erläuterte – Umlage nach "Personenmonaten" erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind. Eine solche Abrechnung ermöglicht es dem Mieter, gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. In der Abrechnung sind sowohl die zu verteilenden Gesamtkosten als auch die Gesamtzahl der der Verteilung zugrunde liegenden Einheiten und die auf die Beklagten entfallenden Einheiten sowie schließlich das daraus folgende rechnerische Ergebnis anzugeben. Weitergehende Angaben sind nach Ansicht des BGH nicht erforderlich. Insbesondere muss der Abrechnungsschlüssel "Personenmonate" nicht erläutert werden. Der Verteilungsschlüssel "Personenmonate" ist aus sich heraus verständlich. Es ist für den insofern maßgeblich durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter ohne weiteres erkennbar, dass sich bei diesem Schlüssel sein Anteil nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu dem in dem abgerechneten Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt. Durch den Zusatz "Monate" hinter "Personen" wird lediglich klargestellt, dass die maßgeblichen Werte für die Wohnung und das gesamte Haus nicht zu einem bestimmten Stichtag im Jahr sondern für jeden Monat neu ermittelt wurden.

b) Formalien der Heizkostenabrechnung

Auf einer ähnichen Linie liegt eine weitere Entscheidung des Senats zur Heuzkostenabrechnung. Danach ist es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht (BGH GE 2015, 49 = WuM 2015, 32 = NJW 2015, 406 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 112 mit Anm. Eisenschmid; Kinne GE 2015, 25).

c) Abrechnungsschlüssel

§ 556a BGB bestimmt seit dem Jahre 2001, dass die Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab abzurechnen sind, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Strittig war, ob hierfür die Vereinbarung eines konkreten Abrechnungsschlüssels erforderlich war oder ob es auch genügt, wenn die Parteien vereinbaren, dass der Vermieter den Abrechnungsschlüssel nach billigem Ermessen festlegen darf. Diesen Streit hat der VIII. Senat nun dahingehend entschieden, dass es den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht freisteht, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren (BGH GE 2015, 50 = WuM 2015, 33 = MietPrax-AK § 556a BGB Nr. 11 mit Anm. Eisenschmid; Pfeifer MietRB 2015,1; Kinne GE 2015, 24). Die Regelung in § 556a Abs. 1 S. 1 BGB sei abdingbar. Es bestünde auch kein Bedürfnis für eine Anwendung, da die Vorschrift nur die Fälle erfassen wolle, in denen die Parteien gar keine Regelung getroffen haben und es deshalb zum Streit um den "richtigen" Abrechnungsschlüssel kommen könnte.