ZAP 4/2015, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 3. Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

Seit der Mietrechtsreform 2001 heißt es im Gesetz, dass der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung den Grundsatz der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu beachten hat (dazu Börstinghaus/Lange WuM 2010, 538). Die Einordnung dieses Grundsatzes ist umstritten. Dass eine unwirtschaftliche Heizung keinen Mangel darstellt, hat der XII. Senat vor gut einem Jahr entschieden (BGH GE 2014, 245 = NZM 2014, 163 = DWW 2014, 89 = ZMR 2014, 436 = GuT 2013, 271 = CuR 2014, 30 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 49 m. Anm. Eisenschmid; Schmid MietRB 2014, 71; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 5/2014 Anm. 3; Pfeifer jurisPR-BGHZivilR 6/2014 Anm. 1; Drasdo NJW-Spezial 2014, 162). Der für Wohnraummietverträge zuständige VIII. Senat des BGH (WuM 2011, 513 = GE 2011, 1225 = NJW 2011, 3028 = NZM 2011, 705 = DWW 2012, 52 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 77 m. Anm. Eisenschmid; Schach jurisPR-MietR 19/2011 Anm. 1; Börstinghaus LMK 10/2011 Anm. 5; Pfeifer MietRB 2011, 337; Drasdo NJW-Spezial 2011, 642; Hinz NZM 2012, 137; Peters NZM 2012, 145; Timme/Günnewig MietRB 2012, 83; Milger NZM 2012, 657) hat die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes als Nebenpflicht des Vermieters angesehen, so dass der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter trägt, damit ein Schadensersatzanspruch auf – anteilige – Freistellung besteht. Dabei trifft den Vermieter regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes. Nun hat auch der XII. Senat (BGH Urt. v. 17.12.2014 – XII ZR 170/13, MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 113 mit Anm. Eisenschmid) dies ähnlich gesehen. Der Vermieter darf den Mieter nur nur mit Nebenkosten, die erforderlich und angemessen sind, belasten. Dieser für die Wohnraummiete in § 556 Abs. 3 S. 1 Hs. 2 BGB niedergelegte Grundsatz gilt gem. § 242 BGB auch für die Geschäftsraummiete. Veranlasst der Vermieter den Anfall überhöhter Kosten, so verletzt er die aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgende vertragliche Nebenpflicht und ist insoweit zur Freistellung des Mieters verpflichtet. Den Vermieter trifft dementsprechend die Darlegungs- und Beweislast lediglich dafür, dass die umgelegten Kosten angefallen und von der vertraglichen Vereinbarung abgedeckt sind. Demgegenüber folgt aus der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht, deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB auslöst, dass die Darlegungs- und Beweislast insoweit den Mieter trifft.