1. Instandhaltungspflicht trotz Mieterverursachung
Der Vermieter muss gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache i.S.d. § 536 BGB, schuldet der Vermieter dessen Beseitigung im Rahmen seiner Erfüllungspflicht gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB unabhängig davon, ob die Mangelursache in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich des Mieters zu suchen ist. Diese Pflicht zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands entfällt jedoch, soweit der Mieter den Mangel der Mietsache zu vertreten hat. In diesem Fall steht dem Vermieter vielmehr bei einer Beschädigung der Mietsache nach § 280 BGB ein Anspruch auf Schadensersatz gegen den Mieter zu. Nimmt der Vermieter seine Gebäudeversicherung in Anspruch und beseitigt den Schaden selbst, so geht zwar grundsätzlich ein eventueller Ersatzanspruch gem. § 86 VVG auf den Gebäudeversicherer über. Im Verhältnis des Gebäudeversicherers zum Mieter besteht ein konkludenter Regressverzicht für die Fälle, in denen der Wohnungsmieter einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, aber die Kosten der Versicherung als Betriebskosten anteilig zu tragen hat (BGH WuM 2005, 57 = GE 2005, 123 = NZM 2005, 100 = ZMR 2005, 116 = MietPrax-AK § 538 BGB Nr. 12 m. Anm. Eisenschmid; BGH NJW 2006, 3712 = NZM 2006, 949 = MDR 2007, 213 = MietPrax-AK § 538 BGB Nr. 26 m. Anm. Eisenschmid; BGH NJW 2006, 3711 = NZM 2006, 946 = WuM 2006, 624 = MDR 2007, 213 = MietPrax-AK § 538 BGB Nr. 27 m. Anm. Eisenschmid). Dies führt dazu, dass der Mieter im Ergebnis genauso dasteht, wie wenn er die Versicherung selbst abgeschlossen hätte. Und jetzt ist der BGH noch einen Schritt weitergegangen. Der Mieter muss selbst dann den Schaden nicht beseitigen und hat dementsprechend einen Leistungsanspruch auf Mangelbeseitigung gegen den Vermieter, wenn dieser die Gebäudeversicherung gar nicht in Anspruch nimmt. Aus der Umlage der Versicherungskosten als Betriebskosten und dem Fehlen nachvollziehbarer Gründe für das Unterlassen der Inanspruchnahme der Versicherung folgt nach Ansicht des BGH die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die Versicherung in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt und ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist. Verletzt der Vermieter diese Pflicht, steht dem Mieter seinerseits ein Schadensersatzanspruch zu (BGH, Urt. v. 19.11.2014 – VIII ZR 191/13; BGH, Urt. v. 19.11.2014 – VIII ZR 191/13, ZAP EN-Nr. 47/2015 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 63 mit Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 2/2015 Anm. 2; Burbulla MietRB 2015, 36).
2. Ausschlussgründe
Das mietrechtliche Gewährleistungsrecht kennt zwei Arten von Ausschlussgründen. Sie differenzieren allein danach, ob der Mangel bei Vertragsschluss bekannt ist oder sich erst während des Bestandes des Mietverhältnisses zeigt. Bis 2001 entsprach es der h.M., dass der Mieter auch bei nachträglichen Mängeln analog der Vorschrift für bei Abschluss des Mietvertrags bekannten Mängeln (§ 539 BGB a.F.) mit Gewährleistungsansprüchen ausgeschlossen war, wenn er in Kenntnis des Mangels längere Zeit die Miete vorbehaltlos weiterzahlte (BGH ZMR 2003, 341 = NZM 2003, 355 = NJW-RR 2003, 727 A= MietPrax-AK § 536b BGB Nr. 2 m. Anm. Eisenschmid). Seit 2001 fehlt die für eine Analogie erforderliche Regelungslücke, weil sich aus den Gesetzesmaterialien deutlich ergibt, dass der Gesetzgeber das Problem zwar gesehen hatte, aber gerade nicht so, wie die h.M. es zuvor getan hatte, lösen wollte (BGH WuM 2003, 440 = NJW 2003, 2601 = NZM 2003, 679 = GE 2003, 1145 = ZMR 2003, 667 = DWW 2003, 258 = MietPrax-AK § 536b BGB Nr. 3 m. Anm. Eisenschmid; Langenberg BGHReport 2003, 922; Paschke GE 2003, 1134; Maciejewski MM 2003, 357; Schach GE 2003, 1118; Timme NJW 2003, 3099; Börstinghaus LMK 2003, 178; Gerber NZM 2003, 825; Streyl NZM 2004, 15; Zich MietRB 2003, 2; Krauss JA 2004, 3; Wendtland JR 2004, 71). Deshalb scheidet seither eine analoge Anwendung des § 536b BGB auf die Fälle der vorbehaltlosen Zahlung in Kenntnis des Mangels aus. Strittig war nur noch die Frage, ob der Mieter zumindest dann gem. § 536b BGB mit Gewährleistungsansprüchen ausgeschlossen ist, wenn er bei einem Mietvertrag mit Verlängerungsoption in Kenntnis von Mängeln das Optionsrecht vorbehaltlos ausübt. Diese Frage hat der XII. Senat nunmehr dahingehend entschieden, dass die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter auch nicht gem. oder entsprechend § 536b BGB dazu führt, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Gewährleistungsrechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist. Ebensowenig können nachträgliche Änderungen der Miethöhe für sich genommen die entsprechende Anwendung des § 536b BGB nicht rechtfertigen; das schließt die Anwendung der Grundsätze des § 242 BGB im Einzelfall nicht aus (BGH GE 2014, 1646 = MietPrax-AK § 536b BGB Nr. 11 mit Anm. Eisenschmid; Burbulla MietRB 2015, 8; Börstinghaus LMK 2015, 365739).