ZAP 4/2015, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / VI. Mieterhöhung

1. Mieterhöhungsverlangen

Ein Mieterhöhungsverlangen muss gem. § 558a Abs. 1 BGB in Textform erfolgen. Dazu ist nach § 126b BGB sowohl in der bis 13.6.2014 wie auch in der seither geltenden Fassung erforderlich, dass die "Person des Erklärenden genannt" wird. Umstritten war, welche Angaben hierfür bei einer Erklärung einer juristischen Person erforderlich sind. Muss jeweils eine natürliche Person angegeben werden oder genügt auch die Angabe der juristischen Person? Der VIII. Senat hatte bereits für den etwas anderen Wortlaut des § 10 WoBindG entschieden, dass die Angabe der juristischen Person genügt (BGH WuM 2010, 502 = GE 2010, 117 = NJW 2010, 2945 = NZM 2010, 734 = ZMR 2010, 946 = MDR 2010, 1178 = MietPrax-AK § 558a BGB Nr. 21), der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht. Dieser Auslegung hat sich der Senat auch für den anderen Wortlaut des § 126b BGB a.F. angeschlossen (BGH WuM 2014, 612 = MietPrax-AK § 558a BGB Nr. 35 mit Anm. Börstinghaus; Kunze MietRB 2015, 3).

Hinweis:

Seit 13.6.2014 hat sich der Wortlaut des die Anforderungen an die Textform beschreibenden § 126b BGB geändert:

§ 126b BGB Textform

Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das

1. es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und
2. geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.

Praxishinweis:

Für das alte Recht war noch erforderlich, dass sich aus der Erklärung ergab, wo die Erklärung endete. Das ist heute nicht mehr erforderlich. Für das alte Recht genügt aber der übliche Hinweis, dass die Erklärung mittels automatischer Einrichtung gefertigt wurde und keine Unterschrift enthält.

2. Annahmeerklärung zu Mietabänderungsvereinbarung

Die Zustimmung eines Mieters zu einem Angebot des Vermieters auf Abschluss einer Mietabänderungsvereinbarung gem. § 557 Abs. 1 BGB kann auch konkludent erfolgen. Hierfür gelten die allgemeinen Auslegungsregeln. Maßgeblich ist vor allem der objektive Empfängerhorizont. Entscheidend ist dabei nicht die Wertung des derzeitigen Mieters, sondern die Verkehrsanschauung (BGH NZM 2005, 697 = NJW 2005, 2995 = MietPrax-AK § 554 BGB Nr. 1). Im konkreten Fall ging es um eine Mieterhöhung nach einer Flächenvergrößerung der Wohnung, der der Mieter unter dem Vorbehalt, zur Duldung nicht verpflichtet zu sein, zugestimmt hatte. Der Vermieter hatte vom Mieter nach Abschluss der Arbeiten für die Zusatzfläche eine Miete von ca. 300 EUR verlangt. Der Mieter zahlte nicht, nutzte aber die Fläche. Nach Ansicht des Senats hat der Mieter sich durch Nutzung der Fläche mit dem Vertragsangebot des Vermieters konkludent einverstanden erklärt. Eine dem Erklärenden zurechenbare objektive Bedeutung seines Verhaltens habe aus der Sicht des Erklärungsgegners Vorrang vor einem etwa entgegenstehenden Willen des Erklärenden. Der Vorbehalt, den der Mieter gemacht hatte, nicht zur Duldung der Maßnahme verpflichtet zu sein, ändert nach Ansicht des BGH daran nichts. Der Mieter habe gerade solche Einwände gar nicht geltend gemacht und stattdessen die Erweiterung sogar genutzt (BGH GE 2014, 1133 = WuM 2014, 546 = MietPrax-AK § 557 BGB Nr. 11 mit Anm. Börstinghaus; Beuermann GE 2014, 1096; Eisenschmid jurisPR-MietR 21/2014 Anm. 2).