ZAP 4/2015, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / VIII. Kündigung

1. Adressat einer Kündigung

Eine Kündigung muss, um formell wirksam zu sein, vom richtigen Vermieter an den richtigen Mieter in der richtigen Form mit dem richtigen Inhalt gerichtet sein. Bei Personenmehrheiten auf Vermieter- wie auch auf Mieterseite müssen also alle Vermieter die Erklärung abgeben; bei mehreren Mietern muss die Erklärung an alle Mieter adressiert sein. Davon zu unterscheiden ist die Frage, wem die Erklärung zugehen muss, also ob hier ggf. eine Empfangsvollmacht möglich ist. Bei der Frage, an wen eine Kündigung gerichtet ist, ist eine an den allgemeinen Auslegungskriterien orientierte Auslegung zulässig. Das bedeutet nach Ansicht des VIII. Senats (BGH GE 2015, 113 = MietPrax-AK § 542 BGB Nr. 7 mit Anm. Eisenschmid; Börstinghaus MietRB 2015, 33), dass eine Kündigung an eine von zwei Töchtern der verstorbenen Mieterin dann wirksam ist, wenn der Vermieter um Weiterleitung an die andere Tochter bittet und die Adressatin (schriftlich) zusichert, das Schreiben weiterzuleiten.

Hinweis:

Anders als bei Ehegatten, Lebenspartnern und anderen Haushaltsangehörigen ist es gem. § 563 BGB nicht erforderlich, dass die Kinder mit dem verstorbenen mietenden Elternteil einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Es genügt, dass sie im Haushalt gelebt haben. Daran sind keine besonders hohen Anforderungen zu stellen.

2. Außerordentliche Kündigung

a) Zahlungsverzug nach Mangelbeseitigung

Hat der Mieter wegen unstreitig vorliegender Mängel die Miete teilweise zurückbehalten, so erlischt das Zurückbehaltungsrecht unmittelbar nach Mangelbeseitigung. Eine generelle Prüffrist steht dem Mieter dann nicht zu. Wieviel Zeit dem Mieter im Einzelfall für die Zahlung zuzubilligen ist, ist jeweils eine Frage des Einzelfalls. Dabei ist auch zu berücksichtigen, ob der Mieter Vorkehrungen zur Sicherstellung der Nachzahlung nach Mangelbeseitigung getroffen hat. Eine 17 Tage später wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist deshalb nach Ansicht des BGH wirksam (BGH WuM 2014, 681 = GE 2014, 1526 = MietPrax-AK § 543 BGB Nr. 33 mit Anm. Börstinghaus; Schach GE 2014, 1491).

b) Falsche Angaben bei Mietvertragsabschluss

Übergibt der Mieter dem Vermieter eine "frei erfundene Vorvermieterbescheinigung", so stellt dies selbstverständlich eine erhebliche Verletzung (vor-)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. Eine solche Kündigung muss aber gem. § 314 Abs. 3 BGB binnen angemessener Frist erfolgen (BGH WuM 2014, 333 = GE 2014, 737 = NZM 2014, 429 = NJW 2014, 1954 = DWW 2014, 222; Kurek MietRB 2014, 193/194; Drasdo NJW-Spezial 2014, 418; Hartmann jurisPR-MietR 20/2014 Anm. 2; Hinz ZMR 2014, 939).

c) Kündigungsadressat nach Freigabeerklärung

Außerdem hat der Senat die Frage entschieden, wem gegenüber eine Kündigungserklärung abzugeben ist, wenn im Fall einer Mieterinsolvenz der Insolvenzverwalter eine Enthaftungserklärung gem. § 109 Abs. 1 S. 2 InsO ("Freigabeerklärung") abgegeben hat. Nach Ansicht des VIII. Senats muss in diesem Fall eine Kündigung des Vermieters ab Wirksamwerden der Freigabeerklärung allein dem Mieter gegenüber abgegeben werden. Ab diesem Termin erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Der Insolvenzsenat (BGH WuM 2014, 411 = GE 2014, 932 = NZM 2014, 551 = NJW 2014, 2585 = ZMR 2014, 971 = MietPrax-MietPrax-AK § 109 InsO Nr. 6; Dahl NJW-Spezial 2014, 437; Hinz ZMR 2014, 939) hat sich inzwischen dieser Auffassung im Ergebnis angeschlossen.