ZAP 4/2016, Schönheitsreparaturen – Vertragsgestaltung b ... / 2. Beschränkung des Umfangs der Schönheitsreparaturen

a) Zulässigkeit

Wenn der Vermieter die abgenutzten Geschäftsräume vor Übergabe teilweise frisch renoviert (z.B. Streicharbeiten an Wänden und Decken) und teils abgenutzt übergibt (z.B. Lackierarbeiten an Heizkörpern oder Fenstern), kann er den Umfang der dem Mieter durch Formularklausel übertragenen Schönheitsreparaturen auf die renovierten Teile des Geschäftsraums beschränken.

Hinweis:

Eine solche Aufteilung ist prinzipiell nicht nur nach "Gewerken" möglich, sondern auch nach Räumen. Sie vermeidet eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil dieser nicht zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungen des Vormieters verpflichtet wird. Insoweit bleibt der Vermieter jedoch in seiner originären Erhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.

Das Übertragen der Schönheitsreparaturen in beschränktem Umfang hat nicht die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel zur Folge. Der Mieter wird hierdurch weniger belastet als bei Übertragung aller Schönheitsreparaturen (vgl. Lehmann-Richter NZM 2014, 818, 819; Börstinghaus IMR 2015, 220).

b) Praxishinweise

Im Hinblick auf das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB ist einem vorsichtigen Vermieter höchst vorsorglich zu empfehlen, den Mieter auf den beschränkten Umfang der Schönheitsreparaturen hinzuweisen. Andernfalls könnten unbefangene Mieter eventuell davon ausgehen, dass sie die Schönheitsreparaturen in vollem Umfang schulden. Dieses Risiko kann der Vermieter einfach vermeiden, indem er deutlich auf den beschränkten Umfang der Schönheitsreparaturen hinweist, z.B. in der Überschrift der vertraglichen Regelung ("Schönheitsreparaturen an Decken und Wänden" statt "Schönheitsreparaturen").

Wirtschaftlich ist das Beschränken der Schönheitsreparaturen auf das Streichen der Decken und Wände für den Vermieter vorteilhaft, weil er die Mietsache teilweise unrenoviert und ohne Ausgleichszahlung an den Mieter übergeben kann, ohne dadurch die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel zu gefährden. Auch vermeidet der Vermieter den Aufwand und die Risiken für die Ermittlung eines angemessenen Ausgleichs für die nicht renovierten Teile der Mietsache. Praktisch kommt hinzu, dass der Vermieter durch die Beschränkung der Schönheitsreparaturpflicht auf Wand- und Deckenanstriche vermeidet, dass der Mieter Lackierarbeiten an Versorgungsleitungen und Fenstern selbst laienhaft ausführt. Allerdings sollte der Vermieter bedenken, dass der Mieter bei Fälligkeit die Ausführung der nicht übertragenen Schönheitsreparaturen von ihm fordern kann. Um die Ausführung dieser Renovierungsarbeiten zu ermöglichen, schuldet der Mieter nach dem gesetzlichen Leitbild keine Mitwirkung ("Hände in der Hosentasche"). Insoweit ist der Vermieter auch zur Vor- und Nachbereitung der Erhaltungsmaßnahme verpflichtet (z.B. das Aus- und Wiedereinräumen der zu renovierenden Räume, Zusammenschieben und Abdecken von Einrichtungsgegenständen) bzw. es entstehen entsprechende Aufwendungsersatzansprüche des Mieters aus §§ 555a Abs. 3, 578 Abs. 2 BGB. Dies kann für den Vermieter vor allem dann teuer werden, wenn er zu Schönheitsreparaturen für ganze Räume verpflichtet bleibt. Verbleiben ihm hingegen nur die Lackierarbeiten, dürfte sein zusätzlicher Aufwand nur gering sein, weil die zu lackierenden Einrichtungen wie Heizkörper und Fenstern i.d.R. frei zugänglich sind. Schließlich ist auch noch das gesetzliche Recht des Mieters zur Mietminderung zu bedenken, soweit die Ausführung der Schönheitsreparaturen seinen Mietgebrauch erheblich beeinträchtigt.