ZAP 4/2017, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 1. Vermieterwechsel

Generell gilt eigentlich auch im Mietrecht "Kauf bricht Miete". Erst durch den BGB-Gesetzgeber von 1900 wurde, wie es in den Materialien heißt, "ein Tropfen sozialpolitischen Öls" ins Bürgerliche Gesetzbuch gegossen und zumindest für die Wohnraummiete der noch heute geltende Satz formuliert: "Kauf bricht nicht Miete". Das gilt über diverse Verweisungen heute auch in der Grundstücksmiete (§ 578 Abs. 1 BGB), der Gewerberaummiete (§ 578 Abs. 2 BGB), der Landpacht (§ 581 Abs. 2 BGB), der Jagdpacht (§ 14 BJagdG) und der Fischereipacht (Art. 69 EGBGB i.V.m. Landesrecht; zum "Vermieterwechsel kraft Gesetzes" s. Börstinghaus NZM 2004, 481). Voraussetzung nach dem insofern jeweils anwendbaren § 566 BGB ist, dass die vermietete Immobilie "nach Überlassung an den Mieter" veräußert wurde. Das Kriterium der Überlassung stellt auf einen Vertrauenstatbestand auf Seiten des Erwerbers ab. Er soll die Chance haben, durch Besichtigung der Mietsache festzustellen, ob diese vermietet ist. Das kann er faktisch nur feststellen, wenn der Mieter bereits Besitz an der Mietsache hat (BGH WuM 2016, 364 = GE 2016, 853 = MDR 2016, 1198 = ZMR 2016, 786 = MietPrax-AK, § 566 BGB Nr. 16 m. Anm. Börstinghaus; Burbulla MietRB 2016, 189; Dittert jurisPR-MietR 16/2016 Anm. 3). Ein bloßes Besitzerlangungsinteresse z.B. aufgrund eines schuldrechtlichen Vertrags rechtfertigt den Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis dagegen nicht.