ZAP 4/2017, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / II. Mietvertragsparteien

1. Vermieterwechsel

Generell gilt eigentlich auch im Mietrecht "Kauf bricht Miete". Erst durch den BGB-Gesetzgeber von 1900 wurde, wie es in den Materialien heißt, "ein Tropfen sozialpolitischen Öls" ins Bürgerliche Gesetzbuch gegossen und zumindest für die Wohnraummiete der noch heute geltende Satz formuliert: "Kauf bricht nicht Miete". Das gilt über diverse Verweisungen heute auch in der Grundstücksmiete (§ 578 Abs. 1 BGB), der Gewerberaummiete (§ 578 Abs. 2 BGB), der Landpacht (§ 581 Abs. 2 BGB), der Jagdpacht (§ 14 BJagdG) und der Fischereipacht (Art. 69 EGBGB i.V.m. Landesrecht; zum "Vermieterwechsel kraft Gesetzes" s. Börstinghaus NZM 2004, 481). Voraussetzung nach dem insofern jeweils anwendbaren § 566 BGB ist, dass die vermietete Immobilie "nach Überlassung an den Mieter" veräußert wurde. Das Kriterium der Überlassung stellt auf einen Vertrauenstatbestand auf Seiten des Erwerbers ab. Er soll die Chance haben, durch Besichtigung der Mietsache festzustellen, ob diese vermietet ist. Das kann er faktisch nur feststellen, wenn der Mieter bereits Besitz an der Mietsache hat (BGH WuM 2016, 364 = GE 2016, 853 = MDR 2016, 1198 = ZMR 2016, 786 = MietPrax-AK, § 566 BGB Nr. 16 m. Anm. Börstinghaus; Burbulla MietRB 2016, 189; Dittert jurisPR-MietR 16/2016 Anm. 3). Ein bloßes Besitzerlangungsinteresse z.B. aufgrund eines schuldrechtlichen Vertrags rechtfertigt den Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis dagegen nicht.

2. Mietsicherheiten

Der "Eintritt" erfolgt aber nur in den Mietvertrag. Rechtsbeziehungen außerhalb des Mietvertrags gehen nicht über. Das gilt auch für die Mietsicherheit, für die § 566a BGB deshalb extra eine Sonderregelung enthält. Ebenso tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks nicht kraft Gesetzes in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht hinsichtlich des Grundstücks ein (BGH NZM 2017, 35 = NJW 2017, 254 = MDR 2017, 79 = MietPrax-AK § 566 BGB Nr. 17 m. Anm. Eisenschmid; Schweitzer NZM 2017, 37; Streyl NJW 2017, 256).

3. Angehörigenmietverträge

Tricksereien im Zusammenhang mit Zwangsräumungen nach der Zwangsversteigerung eines Grundstücks sind inzwischen anscheinend sehr häufig. Der BGH musste sich mehrfach mit der Frage der Wirksamkeit solcher behaupteten Angehörigenmietverträge beschäftigen. Der BGH hat den Instanzgerichten dabei immer wieder aufgegeben, die im Zuge von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in ein Familieneigenheim durchaus häufiger zu beobachtende Konstellation, dass sich ein naher Verwandter des ehemaligen Eigentümers gegenüber dem Zwangsverwalter oder dem Ersteigerer auf einen Mietvertrag mit dem früheren Eigentümer beruft, der aufgrund seiner ungewöhnlichen Konditionen (Mietvorauszahlungen und/oder ungewöhnlich niedrige Miete, lebenslanges Wohnrecht o.ä.) jegliche Erträge aus dem Grundstück zum Vorteil des Mieters auf Dauer oder zumindest für einen sehr langen Zeitraum ausschließt, sehr kritisch zu betrachten. Hier liege der Verdacht kollusiven Verhaltens zum Nachteil der Gläubiger zumindest nahe. Außerdem dränge sich in derartigen Fällen die Frage auf, ob ein meist nur in Kopie vorgelegter (angeblicher) Mietvertrag mit einem (inzwischen verstorbenen) früheren Eigentümer tatsächlich zu dem darin angegebenen Zeitpunkt und mithin vor der Beschlagnahme des Grundstücks abgeschlossen worden ist (BGH NZM 2016, 852 = NJW 2016, 3787 = MietPrax-AK § 522 ZPO Nr. 1 m. Anm. Börstinghaus und BGH WuM 2016, 695 = MDR 2016, 1373 = NZM 2016, 854 = MietPrax-AK § 152 ZVG Nr. 8 m. Anm. Börstinghaus). Behauptet der Mieter für die Zahlung von 157.000 EUR ein lebenslanges Wohnrecht erhalten zu haben, so berechnet sich die Beschwer nach der geschätzten Lebenszeit des Mieters. Dieser monatliche Betrag multipliziert mit 42 ergibt die maßgebliche Beschwer (BGH WuM 2016, 695 = MDR 2016, 1373 = NZM 2016, 854 = MietPrax-AK § 26 Nr. 8 EGZPO Nr. 26 m. Anm. Börstinghaus; Dötsch MietRB 2017, 2).