ZAP 4/2017, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / IV. Fälligkeit der Miete

Seit dem 1.9.2001 ist die Miete bei seither geschlossenen Mietverträgen mangels abweichender Vereinbarung kraft Gesetzes bis zum dritten Werktag zu zahlen. Bei vor diesem Termin geschlossenen Verträgen ist die Miete zwar kraft Gesetzes am Ende des Monats zu zahlen, jedoch war es üblich, (formular-)vertraglich eine Vorfälligkeit zu vereinbaren. Solche Vereinbarungen sind auch bei diesen alten Mietverträgen noch wirksam. Nach Ablauf dieser Frist, also am vierten Werktag, kommt der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug und ihm kann unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gekündigt werden. Fraglich ist, ob der Mieter innerhalb der ersten drei Werktage die Zahlung angewiesen haben oder ob das Geld auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben werden muss. Der BGH (WuM 2017, 31 = MietPrax-AK § 556b BGB Nr. 7 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 2/2017 Anm. 2) hat nun entschieden, dass es nur auf die Anweisung ankommt. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

Zulässig sind aber wohl auch weiterin sog. Rechtzeitigkeitsklauseln (dazu Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556b Rn 19). Soweit diese formularvertraglich vereinbart wurden, sind sie aber an § 307 Abs. 1 S. 1 BGB zu messen. Deshalb ist die Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrags, die bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats, auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist ("Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.") gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, da sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt (BGH WuM 2017, 31 = MietPrax-AK § 556b BGB Nr. 7 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 2/2017 Anm. 2). Die Klausel muss, um einer kundenfeindlichsten Auslegung standzuhalten, ausdrücklich bestimmen, dass Verzögerungen der Gutschrift aus Gründen, die der Mieter nicht zu vertreten hat, unbeachtlich sind.