ZAP 4/2017, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / V. Mietsicherheit

1. Verwertung bei verjährter Gegenforderung

Zu den größten Irrtümern im Mietrecht zählt sicher auch die Frage, wann der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig wird. Anders als vor allem in der Laiensphäre geglaubt wird, gibt es hier keine starren Fristen, z.B. nach sechs Monaten. Bei der Verpfändung eines Sparbuchs steht dem Mieter ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit und Rückgabe des Sparbuchs sowohl aus §§ 1273, 1223 Abs. 1 BGB sowie aus der regelmäßig stillschweigend abgeschlossenen Sicherungsabrede zu. Dieser Anspruch wird allerdings erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen ist. Dies kann frühestens nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters sein. Voraussetzung für die Fälligkeit ist in jedem Fall, dass dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann (BGH GE 2016, 1146 = DWW 2016, 291 = WuM 2016, 620 = NJW 2016, 3231 = NZM 2016, 762 = ZMR 2016, 768 = MDR 2016, 1323 = MietPrax-AK § 551 BGB Nr. 18 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 17/2016 Anm. 4; Ludley NZM 2016, 764; Beyer jurisPR-MietR 22/2016 Anm. 3; Burbulla MietRB 2016, 311; Drasdo NJW-Spezial 2016, 675; Staake LMK 2016, 384205).

In solchen Verfahren taucht nicht selten die Frage auf, ob der Vermieter die Mietsicherheit auch wegen eventuell verjährter Forderungen verwenden darf. Für die Barkaution ist dies in § 215 BGB geregelt. Danach schließt die Verjährung die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts dann nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte. Deshalb ist hier regelmäßig eine Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch gegenüber verjäh...