ZAP 4/2020, Anwaltsmagazin / 1 Bundesrat will Mietwucher besser bekämpfen

Schon seit Längerem versucht die Bundesregierung, den Anstieg der Wohnungsmieten – insb. in den Ballungsgebieten – zu dämpfen. Nachdem die im Jahr 2015 eingeführte "Mietpreisbremse" und eine gesetzliche Nachbesserung im vergangenen Jahr für den Fall des "Herausmodernisierens" nur sehr begrenzte Effekte gezeigt hatten, ist vor wenigen Wochen mit einem weiteren Schritt des sog. Wohn- und Mietenpakets der Versuch unternommen worden, eine gewisse Entspannung für Wohnungsmieter herbeizuführen. So ist zum 1. Januar eine Regelung in Kraft getreten, mit der der maßgebliche Betrachtungszeitraum für ortsübliche Vergleichsmieten von bislang vier auf sechs Jahre verlängert wurde (vgl. dazu Anwaltsmagazin ZAP 2020, 69). Da die ortsübliche Vergleichsmiete die Grundlage für die zulässige Miethöhe bildet, erhofft sich die Bundesregierung von der Verlängerung des Betrachtungszeitraums, dass kurzfristige Schwankungen bei den Mietpreisen künftig weniger schnell auf die Vergleichsmieten durchschlagen. Eine weitere Verschärfung der Mietpreisbremse ist bereits in Vorbereitung, auch soll das gesamte Mietspiegelrecht reformiert werden (vgl. Anwaltsmagazin ZAP 2019, 942).

Nun hat auch der Bundesrat die Initiative ergriffen, mit dem Ziel, die ärgsten Auswüchse auf dem Mietwohnungsmarkt strenger als bisher zu bekämpfen. Er hat im Januar den Entwurf eines Gesetzes zur besseren Bekämpfung von Mietwucher vorgelegt (BT-Drucks 19/16397) und begründet dies damit, dass aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach Mietwohnungen insb. in Ballungszentren von einem kleinen Teil der Vermieter unangemessen hohe Mieten verlangt werden. Die Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch über die Miethöhe bei Mietbeginn und über Mieterhöhungen seien in der Praxis teilweise nicht ausreichend, um Mieter effektiv vor wucherischen Mieten zu schützen, und das Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) sei in der Praxis weitgehend wirkungslos geworden. Darüber hinaus sei der Bußgeldrahmen von max. 50.000 EUR nicht mehr zeitgemäß und vermöge heutzutage keine hinreichende generalpräventive Wirkung mehr zu entfalten.

Nach dem Vorschlag der Länder soll das als Ordnungswidrigkeitstatbestand ausgestaltete Verbot der Mietpreisüberhöhung des § 5 WiStrG angepasst und verschärft werden, um einen erweiterten Anwendungsbereich für die Norm zu schaffen. Auf das Erfordernis der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen solle verzichtet werden, weil sich dieses Tatbestandsmerkmal bisher kaum je hätte nachweisen lassen. Stattdessen solle künftig bei der Frage der Unangemessenheit auf ein objektives Kriterium, nämlich das Vorliegen eines geringen Angebots, abgestellt werden. Hierdurch würden die bestehenden Beweisprobleme erheblich entschärft. Darüber hinaus solle der Bußgeldrahmen auf 100.000 EUR erhöht werden. Die Neuregelung soll für alle Mietverhältnisse gelten, die ab Inkrafttreten des Gesetzes neu begründet werden.

Der Bundesrat erwartet sich von der Novelle, dass Vermieter, die unangemessen hohe Mieten verlangen, künftig vermehrt mit der Verhängung eines Bußgeldes rechnen müssen. Zudem entstünden bestimmten Vermietern u.U. geringere Mieteinnahmen, weil sie sich durch die erleichterte Verfolgbarkeit von Mietwucher aufgrund der Neufassung des § 5 WiStrG künftig vom Verlangen überhöhter Mieten abhalten lassen. Da gegen § 5 WiStrG verstoßende Mietzinsvereinbarungen teilnichtig gem. § 134 BGB seien und sich entsprechende Verstöße auch im zivilrechtlichen Verfahren künftig leichter nachweisen lassen würden, drohten Vermietern, die wucherische Mieten verlangen, darüber hinaus in erhöhtem Maße Rückforderungsansprüche nach den §§ 812 ff. BGB.

[Quelle: Bundesrat]