ZAP 5/2023, Fallstricke bei der Mieterhöhung im Wohnraum ... / 1. Berücksichtigungsfähige Kosten

a) Allgemeines

Zu den berücksichtigungsfähigen Kosten zählen die reinen Baukosten einschließlich sämtlicher Baunebenkosten. Hierbei können alle Kosten angesetzt werden, die zur vollständigen Durchführung der Modernisierungsmaßnahme erforderlich sind. In zeitlicher Hinsicht endet die Modernisierung nicht bereits mit Beendigung der Bauarbeiten im engeren Sinn, von § 559 BGB mitumfasst sind alle Begleitarbeiten, die zur Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Zustands erforderlich sind, wozu insb. Reinigungsarbeiten und die Durchführung von Schönheitsreparaturen (z.B. Anstreichen von Decken und Wänden) gehören (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 55). Kosten für die Finanzierung der Baumaßnahmen können nicht umgelegt werden, da diese gerade aus der Mieterhöhung zu bezahlen sind (BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 58).

b) Notwendige und tatsächlich angefallene Kosten

Umgelegt werden können nur notwendige Kosten, was aus dem mieterschützenden Zweck von § 559 BGB folgt (BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 59). Der Vermieter trägt für das Tatbestandsmerkmal der Notwendigkeit die Darlegungs- und Beweislast. Er muss jeden unnötigen, unzweckmäßigen oder überhöhten Kostenposten vermeiden und sich wie ein ordentlicher Kaufmann verhalten, was insb. die Auswahl von Baumaterialien und Handwerksbetriebe umfasst (BGH, Urt. v. 17.12.2008 – VIII ZR 41/08, NJW 2009, 839; Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 559 BGB Rn 40). Dem Vermieter kommt aber ein Ermessensspielraum zugute, sodass er nicht verpflichtet ist, den kostengünstigsten Handwerksbetrieb zu beauftragen, sondern auf Handwerker zurückzugreifen, mit welchen er seit Langem erfolgreich zusammenarbeitet.

Umlagefähig sind weiter nur solche Kosten, die tatsächlich angefallen sind. Damit muss der Vermieter alle ihm gewährten Rabatte oder Skonti bei der Umlageberechnung berücksichtigen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 56). Nicht umlagefähig sind alle Kosten, die unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsverbot entstanden sind unabhängig davon, ob die betreffenden Verträge gem. § 134 BGB unwirksam sind. Der Vermieter kann keine Kosten auf seinen Mieter umlegen, die unter Schädigung der Allgemeinheit entstanden sind (BGH, Urt. v. 19.1.1984 – VII ZR 121/83, NJW 1984, 1175).

Hinweis:

Wenn einzelne Arbeitsschritte durch den Mieter durchgeführt werden und diesem hierfür ein Mietnachlass gewährt wird, kann der Vermieter als umlagefähige Kosten nur den insgesamt gewährten Mietnachlass heranziehen, keinesfalls den objektiven Wert der Mieterleistung, da anderenfalls die Möglichkeit bestünde, dass der Vermieter sich unbillig bereichern könnte (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 56).