ZAP 5/2023, Fallstricke bei der Mieterhöhung im Wohnraum ... / 2. Keine Berücksichtigung von Erhaltungsmaßnahmen

§ 559 Abs. 2 BGB stellt klar, dass Kosten für Erhaltungsmaßnahmen keine umlagefähigen Kosten nach § 559 Abs. 1 BGB darstellen. Problematisch ist die Behandlung von sog. modernisierenden Instandsetzungen, die zugleich erhaltenden und modernisierenden Charakter haben. Nach vorzugswürdiger Auffassung gilt für sog. Sowieso-Kosten, dass eine quotenmäßige Verteilung und damit Umlage ausscheidet. Ist z.B. für den Austausch einfachverglaster Fenster gegen Isolierverglasung ein Gerüst erforderlich, so kann der auf die Modernisierung entfallende Teil der Kosten für den Gerüstaufbau jedenfalls dann nicht auf den Mieter umgelegt werden, wenn die fiktiv gedachte Instandsetzung der Einfachverglasung auch nur mittels Gerüsts möglich gewesen wäre (AG Lüdenscheid, Urt. v. 12.6.1997 – 8 C 77/97, WuM 1997, 438; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 70; a.A. LG Halle, Urt. v. 8.8.2002 – 2 S 42/01, BeckRS 2002, 31157990).

Nach neuester BGH-Rechtsprechung (Urt. v. 17.6.2020 – VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795) sind bei der Umlage nicht nur die bereits fälligen Erhaltungsmaßnahmen abzuziehen, sondern auch die Kosten für fiktive, erst später fällig werdende Erhaltungsmaßnahmen, da es letztlich nur vom Zufall abhänge, ob Erhaltungsmaßnahmen bereits fällig seien, was sich insb. bei Bauteilen zeige, deren Lebensdauer bereits zu einem großen Teil abgelaufen seien. Im Prozess obliegt dem Vermieter hierzu die Darlegungs- und Beweislast, d.h. auf einen entsprechend substantiierten Mietervortrag, dass in der Umlage auch Erhaltungsaufwendungen enthalten seien, muss der Vermieter konkret darlegen, welche Kostenpunkte Erhaltungsaufwand betreffen und daher abzuziehen sind (BGH, a.a.O.).

Hinweis:

Mit der Entscheidung des BGH v. 17.6.2020 sind Mieterhöhungsprozesse nach § 559 BGB deutlich erschwert worden, da bei nahezu jeder Modernisierung auch fiktive Erhaltungsmaßnahmen mit enthalten sind. Diese herauszurechnen ist dem Vermieter oft nicht ohne gutachterliche Prüfungen möglich, was weitere Prozesskosten nach sich zieht. Im Prozess sieht zwar § 559 Abs. 2 Hs. 2 BGB die Möglichkeit einer Schätzung vor, diese dürfte dem Gericht aber in aller Regel verwehrt sein, da Fachwissen über die durchschnittliche Lebensdauer von verschiedenen Bauteilen i.d.R. nur den einschlägigen Fachrichtungen bekannt sein dürfte. In der Praxis bedeutet das, dass Mieterhöhungsprozesse nach § 559 BGB nur nach mehreren Sachverständigengutachten entscheidungsreif werden, was erhebliche Kosten verursacht, sodass für beide Mietparteien eine vergleichsweise Regelung vorzugswürdig sein sollte.