ZAP 5/2023, Fallstricke bei der Mieterhöhung im Wohnraum ... / IV. Verhältnis zu anderen Vorschriften

§ 559 BGB ist insb. von § 555b BGB, § 558 BGB und § 557 BGB abzugrenzen.

1. Verhältnis zu §§ 555b–d BGB

§ 555b BGB und § 559 BGB sind korrespondierende Regelungen (BGH, Urt. v. 24.9.2008 – VIII ZR 275/07, NJW 2008, 3630), woran sich auch durch die Mietrechtsänderung aus 2013 nichts geändert hat. Bei der Verweisung auf § 555b BGB in § 559 BGB handelt es sich um eine echte Rechtsgrundverweisung im Rahmen einer zweistufigen Systematik: § 555b BGB betrifft die Erweiterung der Primärleistungspflicht des Vermieters und § 559 BGB regelt sodann die Möglichkeit einer darauf beruhenden Anpassung der Gegenleistungspflicht des Mieters, der Pflicht zur Mietzinszahlung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 14). Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ist jedenfalls unabhängig davon möglich, ob eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB vorliegt und ob der Mieter die jeweiligen Modernisierungsarbeiten nach §§ 555b, 555d BGB dulden muss (BGH, Urt. v. 16.12.2020 – VIII ZR 367/18, NZM 2021, 297; BT-Drucks 7/2638, 4). Aus § 559b Abs. 2 BGB ergibt sich nämlich eindeutig, dass Fehler der Ankündigung nur Auswirkungen auf den Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung haben und ob sich der Mieter noch auf Härtegründe berufen kann (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 15). Ist eine Modernisierungsmieterhöhung aufgrund einer wirksam vereinbarten Staffelmiete ausgeschlossen, wird davon nicht die Duldungspflicht nach § 555d BGB berührt, da § 557a Abs. 2 S. 2 BGB nur die Mieterhöhung und gerade nicht die Duldungspflicht ausschließt (BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 28).

2. Verhältnis zu § 558 BGB

§ 559 BGB ist keine Spezialvorschrift zur Erhöhung der Miete bei Vorliegen von Modernisierungsmaßnahmen, sodass Erhöhungen nach anderen Vorschriften, insb. nach § 558 BGB möglich bleiben (BGH, Urt. v. 16.12.2020 – VIII ZR 367/18, NZM 2021, 297). Das ergibt sich bereits unzweideutig aus § 558 Abs. 5 BGB (BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 21 m.w.N.). Bei Vorliegen von baulichen Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter also ein Wahlrecht nach § 559 BGB oder § 558 BGB, wobei auch eine Kombination beider Möglichkeiten denkbar ist (vgl. hierzu genauer unter XI. Verhältnis der verschiedenen Möglichkeiten zur Mieterhöhung im Teil 1 dieses Beitrags).

3. Verhältnis zu § 557 BGB

Zwischen den Mietvertragsparteien sind auch im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen geschlossene Vereinbarungen über eine erhöhte Miete möglich. Das ergibt sich letztlich bereits aus dem Grundsatz der Privatautonomie nach Art. 2 GG und einfachgesetzlich durch § 557 Abs. 1 BGB. Bei solchen Vereinbarungen gelten die Einschränkungen von § 559 BGB gerade nicht. Eine solche Mietabänderungsvereinbarung muss konkret in Bezug zu bestimmten Modernisierungsmaßnahmen erfolgen, eine anlasslose Regelung vorab im Mietvertrag verstößt gegen § 557 Abs. 4 BGB und § 559 Abs. 5 BGB, was zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung nach § 559 Abs. 6 BGB führt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 17).

Hinweis:

Ob im Einzelfall eine Mietabänderungsvereinbarung vorliegt oder nicht, bestimmt sich nach den allgemeinen Auslegungsregeln der §§ 133, 157 BGB und erfordert eine umfassende Würdigung aller Begleitumstände. So reicht es insb. nicht aus, wenn der Mieter sich verpflichtet, nach Durchführung von Sanierungsarbeiten maximal 4,50 EUR pro qm zu bezahlen, gleiches gilt bei bloßer, kommentarloser Gegenzeichnung einer Modernisierungsankündigung der Vermieterseite. In beiden Fällen liegt keine bestimmte Endmiete vor, sondern nur ein Maximalbetrag der möglichen Mieterhöhung, sodass es an einer ausreichend eindeutigen Regelung fehlt (AG Görlitz, Urt. v. 20.3.2015 – 5 C 439/14, WuM 2016, 301).